El intermediario de préstamos puede ser responsableLa financiación está asegurada, el contrato de crédito con el banco está firmado y nada impide la realización del sueño de la casa propia, hasta que la compra de la casa sorprendentemente fracasa. Aunque ya no se necesite el crédito, el banco puede exigir una indemnización por no tomar el préstamo. Sin embargo, también el intermediario del préstamo puede ser responsable si no informó adecuadamente a los clientes sobre los riesgos existentes. Esto fue claramente establecido por el BGH en su sentencia del 20 de febrero de 2025 (Az.: I ZR 122/23).
La firma de un contrato de crédito generalmente implica una obligación de tomar el préstamo por parte del prestatario. Si éste no toma el préstamo, el prestamista tiene derecho a una indemnización por no tomar el mismo. Dado que el banco ya ha adquirido y reservado el capital para el crédito, debe compensarse el daño causado por no tomar el préstamo, según la firma de abogados MTR Legal, que asesora, entre otros, en derecho bancario.
El intermediario financiero no debe trivializar los riesgos
Sin embargo, también el intermediario del préstamo puede ser responsable, como lo ha aclarado el BHG en su sentencia del 20 de febrero de 2025. Los jueces de Karlsruhe afirmaron que un intermediario financiero debe informar sobre los riesgos existentes, como la posibilidad de que el contrato de compra de la propiedad no se concrete tras haber firmado un contrato de préstamo que ya no puede ser revocado. Tampoco debe trivializarse el riesgo, dando la impresión de que tiene un carácter meramente teórico.
En el caso en cuestión, una pareja quería comprar un terreno con una casa unifamiliar. Tenían un acuerdo con el vendedor y ya habían fijado una cita con el notario. Sin embargo, el banco rechazó una solicitud de crédito para la financiación de la compra inmobiliaria. No obstante, la pareja decidió seguir adelante con la compra y contrató a un intermediario financiero. Este último facilitó la obtención del contrato de préstamo necesario con un banco.
En el protocolo de asesoramiento del consultor financiero se indicaba que los contratos de compra y financiación sólo deberían firmarse cuando todos los factores importantes para el proyecto de construcción o compra estuvieran aclarados.
La compra de la propiedad fracasa inesperadamente
La pareja ya había aceptado el contrato de préstamo cuando el vendedor, de manera inesperada, les informó que no deseaba vender la propiedad por razones personales. Dado que la pareja ya no necesitaba el préstamo, no lo tomaron y el banco solicitó una indemnización por no tomar el préstamo de aproximadamente 35.000 euros.
La pareja pagó la indemnización por no tomar el préstamo y demandó al intermediario financiero por daños y perjuicios. El Tribunal Superior Regional de Dresde desestimó la demanda. Sin embargo, ante el BGH la pareja tuvo más éxito. El intermediario financiero pudo haber incumplido sus deberes de información y asesoramiento al trivializar, a solicitud del demandante, el riesgo de que el contrato de compra no se concretara, según el BGH.
No concretar el contrato de compra es un riesgo real
Aunque los demandantes sabían en principio que el contrato de compra y el contrato de préstamo son contratos jurídicamente independientes entre sí, también sabían que, en caso de que la compra de la propiedad no se concretara, sólo podrían desvincularse del contrato de préstamo mediante el pago de una indemnización por no tomarlo, si el contrato de crédito se hubiera firmado antes del contrato de compra y el plazo de desistimiento ya hubiera expirado. No obstante, también puede considerarse una violación del deber por parte del intermediario financiero si trivializó la posibilidad de que el contrato de compra no se concretara a solicitud del cliente durante la consulta, explicó el BGH. Un riesgo real no debe trivializarse de tal manera que dé la impresión de que tiene un carácter meramente teórico.
El no concretar un contrato de compra es un riesgo real porque el vendedor puede retractarse de la venta en cualquier momento, siempre que el contrato de compra no esté autenticado. Por lo tanto, no está obligado a pagar daños y perjuicios al comprador potencial, incluso si este ya ha tomado un préstamo para el posible adquisición de la propiedad, aclaró el BGH. El intermediario financiero debe informar sobre este riesgo y mostrar formas de evitarlo, según el BGH.
En la intermediación y concesión de préstamos pueden darse diversos errores de asesoramiento e información. Esto puede llevar a reclamaciones de indemnización por daños y perjuicios por parte de los prestatarios.
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