Derecho real de garantía para asegurar un préstamo hipotecario
Para asegurar a la entidad bancaria en la concesión de un préstamo hipotecario, generalmente se inscribe una hipoteca o una hipoteca mobiliaria en el registro de la propiedad. Ambos son derechos reales de garantía, pero legalmente presentan diferencias.
Sin la obtención de un préstamo, la compra de una propiedad normalmente no es posible. Dado que el banco asume un riesgo al otorgar el crédito, se le concede un derecho real de garantía como seguro. La inscripción de la hipoteca o de la hipoteca mobiliaria en el registro de la propiedad le brinda al banco la posibilidad de subastar la propiedad si el prestatario ya no puede pagar las cuotas, según la firma legal MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otras cosas, en derecho bancario.
Hipoteca mobiliaria de uso variable
Existen diferencias legales entre hipoteca mobiliaria e hipoteca que los prestatarios deben considerar al contratar una financiación inmobiliaria. La ventaja de la hipoteca mobiliaria radica principalmente en que no está ligada a un propósito específico. Esto significa para el prestatario que puede usar la hipoteca mobiliaria no solo en la compra de la propiedad, sino también como garantía en otras financiaciones.
La inscripción de la deuda hipotecaria en el registro de la propiedad se realiza por parte del notario con el consentimiento del propietario del terreno. La hipoteca mobiliaria con carta es una forma especial en la que el notario entrega una carta de hipoteca mobiliaria. Esta carta de hipoteca mobiliaria puede ser transferida a otro acreedor. Esto ofrece la ventaja de que no es necesario un nuevo registro en el registro de la propiedad. Sin embargo, las demandas solo pueden ser reclamadas por el titular de la carta de hipoteca mobiliaria.
Hipoteca vinculada a un propósito específico
La hipoteca no se puede utilizar tan flexiblemente como una hipoteca mobiliaria. Siempre está vinculada a un préstamo específico que está asegurado por la hipoteca. Si el prestatario ha pagado este préstamo específico, no puede usar la hipoteca para asegurar otras financiaciones. Se distingue entre una hipoteca fija y una hipoteca variable. Mientras que la tasa de interés y el plazo están fijados en la hipoteca fija, varían en la hipoteca variable. Los parámetros determinantes para la tasa de interés y el plazo son entonces las tendencias del mercado de capitales. Esto puede ofrecer ventajas al prestatario, pero también conlleva un mayor riesgo.
La hipoteca mobiliaria ofrece ventajas
La hipoteca mobiliaria con registro en libros a menudo se prefiere a la hipoteca porque se puede utilizar de manera más variable y a menudo los intereses se pueden ajustar más flexiblemente. Mientras que el vencimiento de la hipoteca generalmente está vinculado al plazo del préstamo, la hipoteca mobiliaria permanece hasta que se hayan pagado todas las demandas del acreedor vinculadas a ella.
Además, la hipoteca mobiliaria solo puede ser cancelada extraordinariamente por el banco. Una razón para una cancelación extraordinaria podría ser, por ejemplo, si la situación financiera del prestatario se ha deteriorado. Si el banco luego quiere cancelar el préstamo, también debe cancelar la hipoteca mobiliaria.
Cancelación de la hipoteca mobiliaria
La cancelación de la hipoteca mobiliaria por parte del banco es generalmente posible si la situación financiera del cliente se ha deteriorado, si el valor de sus garantías ha disminuido o si está en mora con las cuotas.
Lo que complica la situación para el cliente del banco es que no es necesario que la disminución de sus activos ya se haya producido para que el banco pueda cancelar la hipoteca mobiliaria. Más bien, es suficiente que la disminución solo sea inminente.
La hipoteca mobiliaria es una garantía que el prestatario otorga al obtener el préstamo hipotecario. Si la propiedad pierde valor por diferentes motivos, también disminuye el valor de la hipoteca mobiliaria y por tanto la garantía otorgada.
Sin embargo, la razón más frecuente para la cancelación de la hipoteca mobiliaria por parte del banco suele ser que el cliente está en mora con sus cuotas. Sin embargo, los bancos deben primero exigir los pagos pendientes antes de poder emitir una cancelación. Además, el prestatario debe estar al menos en mora con dos pagos consecutivos para que el banco tenga derecho a cancelar. Además, debe conceder al prestatario un plazo mínimo de dos semanas para subsanar la mora.
Un prestatario debe evaluar si la hipoteca o la hipoteca mobiliaria representa para él la mejor opción. MTR Legal Rechtsanwälten asesora en cuestiones de hipoteca mobiliaria y hipoteca y otros temas de derecho bancario.
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