Defecto material ocultado de manera fraudulenta en la compra de inmuebles – Sentencia del BGH sobre el deber de informar Az.: V ZR 43/23
Los vendedores de inmuebles deben informar sobre los defectos de la propiedad. Esto se aplica según una sentencia del Tribunal Federal de Justicia del 27 de octubre de 2023, incluso si en el contrato de compraventa se acordó una exclusión de garantía (Az.: V ZR 43/23).
Según el derecho inmobiliario, el vendedor debe informar al comprador sobre defectos particularmente graves de la propiedad sin que se lo soliciten. Para protegerse de las reclamaciones por daños y perjuicios, el vendedor puede acordar una exclusión de garantía en el contrato de compraventa. Sin embargo, la exclusión de garantía solo se puede acordar para defectos evidentes que el comprador podría haber detectado. Con su sentencia actual, el BGH ha endurecido el deber de información del vendedor de inmuebles incluso cuando se ha acordado una exclusión de garantía, según la firma de abogados de negocios MTR Legal, que asesora, entre otros temas, en derecho inmobiliario.
Responsabilidad por defectos materiales excluida contractualmente
En el caso en cuestión, el demandante había adquirido en junio de 2016 un terreno con una casa unifamiliar construida. En el contrato de compraventa se acordó una exclusión de responsabilidad por defectos materiales. La casa también incluía una terraza cubierta, a la que se hacía referencia en el folleto del agente inmobiliario. Sin embargo, el techo de la terraza estaba filtrando. El vendedor no informó al comprador sobre este defecto.
Cuando el comprador descubrió el daño, presentó una demanda para la cobertura de los costos de reparación determinados de unos 32,000 euros. La demanda tuvo inicialmente solo un éxito parcial. El Tribunal Superior de Bremen confirmó que el techo de la terraza filtrante representaba un defecto material, sin embargo, prevalecía la exclusión de responsabilidad por defectos materiales acordada. No se pudo determinar que el vendedor hubiera ocultado el defecto material de manera fraudulenta.
Defecto material ocultado de manera fraudulenta
Sin embargo, el BGH lo vio de manera diferente. Como justificación, el BGH explicó que la filtración del techo de la terraza representaba un defecto material y no solo el síntoma de un defecto material. El vendedor había ocultado las entradas de agua a través del techo de la terraza y había actuado de manera fraudulenta, incluso si no conocía o conocía solo parcialmente la causa, según los jueces de Karlsruhe.
Los compradores no pudieron detectar el defecto, continuó explicando el BGH. Aunque el techo de la terraza se había discutido antes del cierre del contrato, el vendedor no señaló las entradas de agua a través del techo y ocultó de manera fraudulenta el defecto material.
El BGH devolvió el caso al Tribunal Superior de Bremen, que ahora debe decidir sobre la cuantía del reclamo de daños y perjuicios.
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