Si la superficie real de alquiler difiere del tamaño indicado en el contrato de arrendamiento comercial en más de un diez por ciento, esto puede ser motivo de una reducción de alquiler según la jurisprudencia del BGH.
Si la superficie comercial real es menor de lo acordado contractualmente, el derecho de arrendamiento comercial prevé la posibilidad de una reducción de alquiler. Sin embargo, se debe tener en cuenta qué tan grande es la desviación. Si la superficie comercial alquilada es más de un diez por ciento menor que el tamaño acordado en el contrato de arrendamiento, esto puede justificar una reducción de alquiler. En desviaciones menores al diez por ciento, el arrendatario, según la jurisprudencia del Tribunal Federal de Justicia, debe poder demostrar que el uso contractual del bien arrendado se ve afectado por el menor tamaño, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora en derecho inmobiliario y de arrendamientos comerciales.
En el litigio ante el BGH, el tamaño de la superficie de arrendamiento en el contrato de arrendamiento comercial estaba indicado como aproximadamente 300 metros cuadrados. Las obras de reforma redujeron el área en alrededor de un diez por ciento. La arrendataria, una escuela de ballet, interpuso una demanda para determinar que podía reducir el alquiler bruto en un diez por ciento, ya que podría enseñar a menos estudiantes debido a la reducción de la superficie.
La demanda no tuvo éxito. El Tribunal Superior de Justicia de Múnich confirmó que la reducción de la superficie de arrendamiento constituía un defecto en el bien arrendado, pero que la demandante no tenía derecho a una reducción de alquiler. El tribunal justificó esto argumentando que, con una desviación de superficie inferior al diez por ciento, la arrendataria debió demostrar que la idoneidad del bien para su uso contractual se veía realmente afectada. Sin embargo, no había demostrado concretamente que la menor superficie había llevado realmente a una pérdida de ingresos.
El BGH confirmó en el recurso de revisión la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Múnich. La arrendataria solo había alegado de manera abstracta que había perdido posibles ingresos debido a la reducción de la superficie, sin demostrarlo concretamente. Los jueces de Karlsruhe también afirmaron que una reducción de alquiler es posible si el tamaño real de la superficie es más de un diez por ciento menor que el tamaño acordado contractualmente. En tal caso, se supone que el uso contractual del bien arrendado está realmente afectado de manera significativa.
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