Sentencia del Tribunal Federal de Finanzas sobre la exención fiscal por uso personal, Ref.: IX R 14/22
Si entre la compra y venta de un inmueble transcurren menos de diez años, la ganancia de la enajenación está sujeta a impuestos. Una excepción es el uso personal. Entonces, la exención fiscal es posible en una venta dentro del plazo especulativo de diez años. Sin embargo, la venta de un terreno de jardín segregado antes de que expire el período especulativo no está exenta de impuestos. Así lo decidió el Tribunal Federal de Finanzas con sentencia del 26 de septiembre de 2023 (Ref.: IX R 14/22).
Si un inmueble se compra y se vende dentro de diez años, se trata de una llamada transacción privada de enajenación. La ganancia de tal operación está generalmente sujeta a impuestos y se rige por el impuesto sobre la renta. Una excepción a la tributación solo puede existir si el inmueble es utilizado personalmente por el contribuyente, según la firma de abogados MTR Legal, que también asesora en derecho fiscal.
No hay exención fiscal para terrenos de jardín segregados
Sin embargo, tal excepción no se aplica cuando se segrega y vende un terreno de jardín. El Tribunal Federal de Finanzas (BFH) lo dejó claro con su decisión del 26 de septiembre de 2023.
En el caso subyacente, los contribuyentes habían comprado una propiedad con un antiguo edificio de granja en 2014. Los contribuyentes vivían en el edificio. Era parte de un terreno de aproximadamente 4.000 metros cuadrados. Los contribuyentes utilizaban este terreno como jardín. Posteriormente, segregaron una franja de aproximadamente 1.000 metros cuadrados del jardín y la vendieron en 2019.
En su declaración de impuestos sobre la renta, los contribuyentes no declararon la venta de la parcela. Sin embargo, la oficina tributaria competente incluyó las ganancias de la enajenación en la notificación de impuesto sobre la renta de 2021 y las gravó de acuerdo con la ley del impuesto sobre la renta.
BFH rechaza la demanda
Los contribuyentes se resistieron. Alegaron que la enajenación de la parcela no constituía una transacción privada de enajenación y que, en cualquier caso, la ganancia por la venta no estaba sujeta a impuestos por ser utilizada para fines residenciales personales.
Sin embargo, la demanda no tuvo éxito en última instancia ante el Tribunal Federal de Finanzas. Los jueces fiscales en Múnich decidieron que los demandantes obtuvieron otros ingresos por la venta de la propiedad de una transacción privada de enajenación, los cuales deben ser gravados.
Si entre la adquisición y la enajenación de un inmueble han pasado menos de diez años, se generan otros ingresos de una transacción privada de enajenación. Según el § 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), los cambios de valor realizados dentro del plazo de enajenación de diez años de un bien económico específico en el patrimonio privado del contribuyente deben estar sujetos al impuesto sobre la renta. La identidad económica parcial es suficiente, según el BFH.
Otros ingresos de transacción privada de enajenación
La identidad económica parcial se considera cuando se adquiere un bien económico, pero solo se enajena parcialmente. La identidad económica de un bien económico dividido se mantiene en parte, si la división puede realizarse sin medidas técnicas costosas y la comercialización del bien económico anterior continúa en parte. Esto es el caso, por ejemplo, en la división de terrenos, expresó el BFH.
Por lo tanto, la oficina tributaria y el tribunal fiscal de Baja Sajonia adoptaron correctamente otros ingresos de una transacción privada de enajenación en el caso presente. Porque la parcela vendida sin edificar no es un bien económico cualitativamente diferente. Incluso si los terrenos son de diferentes tamaños después de la venta, no se diferencian entre sí en su tipo, función y valor, según el BFH.
Uso para fines residenciales solo en terrenos edificados
La ganancia por la venta no puede ser exenta de impuestos debido al uso personal para fines residenciales, aclararon más los jueces en Múnich. Las exenciones fiscales solo son posibles si el inmueble fue utilizado exclusivamente para fines residenciales personales entre la adquisición y la enajenación, o en el año de la enajenación y los dos años anteriores. Esto requiere que el bien económico sea habitado de forma permanente por el propio contribuyente. Sin embargo, en el caso de un terreno no edificado, esto no se cumple. Por lo tanto, solo el terreno con el edificio residencial puede estar exento de impuestos, no así la parcela no edificada. Esto también se aplica cuando una parcela previamente utilizada como jardín se separa y se vende, decidió el BFH.
MTR Legal asesora en disputas fiscales con las autoridades fiscales y otros temas de derecho fiscal.
No dude en contactarnos .
