Resolución del OLG Oldenburg del 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
En la construcción de un inmueble, la recepción de la obra es una fecha decisiva para el propietario. Pues para evaluar si existen defectos y si la empresa constructora debe corregirlos, el momento de la recepción de la obra es determinante. Para los defectos detectados después de la recepción, el cliente tiene la carga de la prueba y la presentación. Esto se desprende de una resolución del OLG Oldenburg del 17 de julio de 2023 (Az.: 12 U 214/19).
«Defectos en la construcción» es un tema recurrente. Los trabajos de construcción realizados de manera no profesional no solo son molestos para el propietario, sino que también pueden resultar costosos si los defectos de construcción deben corregirse posteriormente. Por lo tanto, la recepción de la obra juega un papel extremadamente importante para el cliente. Si se detectan defectos durante la recepción, la empresa constructora debe corregirlos y eliminarlos a su propio costo. Sin embargo, si la obra se acepta y los defectos se descubren después de la recepción, el cliente debe demostrar que el contratista es responsable del defecto, explica la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otras cosas, en derecho inmobiliario.
El cliente retiene parte del salario de la obra
Que el cliente debería prestar mucha atención durante la recepción de la obra se respalda por la resolución del OLG Oldenburg. En el caso que fundamenta la resolución, el cliente había hecho construir y aceptado una casa con estructura de madera. Solo después de la recepción de la obra, en un procedimiento de prueba independiente, se detectó que la casa no alcanzaba la estanqueidad debida. El cliente atribuyó el defecto a errores del contratista. Sin embargo, este argumentó que las alteraciones estructurales posteriores a la recepción de la obra eran la causa del defecto. Además, también se detectaron fugas en el área de ventanas, persianas y puertas, de las cuales el cliente era responsable.
Cuando el cliente retiene parte del salario adeudado por la obra, el contratista demanda el pago del saldo pendiente del salario de la obra.
La fase probatoria en primera instancia no pudo aclarar si el contratista era responsable del defecto de construcción. Aunque se demostró que no había sellado adecuadamente algunas juntas entre la base de concreto y las paredes, no se pudo probar si esto fue determinante para la insuficiente estanqueidad de la casa. Del mismo modo, otros errores en distintas obras, de las cuales la demandante no es responsable, podrían ser la causa de la falta de estanqueidad.
Cliente en la carga de la prueba
La demanda de salario de obra del contratista finalmente tuvo éxito. El OLG Oldenburg explicó que el cliente tiene la carga de la prueba y la presentación para los defectos que se reclaman solo después de la recepción. Para evaluar si una prestación es defectuosa, se considera fundamentalmente el momento de la recepción. Por lo tanto, un defecto de la prestación no puede justificarse solo por una condición surgida después de la recepción.
El cliente no pudo demostrar adecuadamente que el contratista era responsable del defecto y que el edificio ya estaba defectuoso en el momento de la recepción. Porque la toma de pruebas no permitió conclusiones claras sobre cuáles de las diferentes fugas eran responsables, y en qué medida, de la insuficiente estanqueidad del edificio. Por lo tanto, el contratista tenía derecho al pago del saldo pendiente del salario de la obra, decidió el OLG Oldenburg.
Recepción de la obra de gran importancia
La resolución del OLG Oldenburg subraya la gran importancia de la recepción de la obra. Pues es crucial si el edificio ya estaba defectuoso en el momento de la recepción.
Si se detectan defectos durante la recepción de la obra, el contratista debe eliminarlos a su propio costo. En la reivindicación de derechos de garantía se deben tener en cuenta los plazos de garantía aplicables en el derecho de la construcción. Estos plazos pueden variar según el tipo de contrato de construcción. En un contrato de construcción bajo el BGB, el plazo es de 5 años, mientras que en un contrato de construcción bajo el VOB pueden aplicarse plazos diferentes. El plazo de prescripción de las reclamaciones de garantía comienza en el momento de la recepción de la obra por parte del cliente. Si los defectos se ocultaron de manera fraudulenta, el plazo de prescripción comienza solo con el conocimiento del defecto.
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