Sentencia del BFH del 26.09.2023 – Az. IX R 13/23
Si una propiedad se vende dentro del plazo especulativo de diez años, la ganancia por la venta debe ser gravada. Sólo pueden existir excepciones al impuesto especulativo si el propietario ha vivido él mismo en la propiedad o si ha sido ocupada por su hijo mayor de edad con derecho a manutención. Esto fue aclarado por el Tribunal Federal de Finanzas (BFH) en la sentencia del 26 de septiembre de 2023 (Az.: IX R 13/23).
Si una propiedad se compra y se vende dentro de los diez años, se trata de una llamada transacción privada de venta y la ganancia por la venta está sujeta al impuesto sobre la renta. Sin embargo, la ganancia por la venta puede estar exenta de impuestos si el propietario ha utilizado la propiedad al momento de la venta y en los dos años previos, o si sus propios hijos vivieron gratuitamente en la propiedad, explica el bufete de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que ofrece asesoría en derecho fiscal, entre otros. Sin embargo, no se puede hablar de uso propio si la propiedad fue ocupada sin pago de renta por la madre, suegra u otros familiares. Esto también lo resalta la sentencia del Tribunal Federal de Finanzas.
Apartamento de propiedad cedido gratuitamente a la madre
En el caso subyacente, un matrimonio compró en 2009 un apartamento de propiedad por 177,000 euros. Cedieron la vivienda gratuitamente a la madre de la demandante. Después del fallecimiento de la madre, la pareja vendió el apartamento de propiedad en 2017, es decir, dentro del plazo especulativo de diez años.
La oficina de impuestos consideró la venta como una transacción privada de venta y fijó el impuesto sobre la renta en consecuencia. Los cónyuges se opusieron. Según su opinión, había un uso propio del apartamento, por lo que la ganancia por la venta debía ser exenta de impuestos.
BFH: Ningún uso para fines de vivienda propia
Con su demanda no lograron pasar ni en el tribunal financiero ni en el Tribunal Federal de Finanzas. El BFH declaró que los demandantes no han utilizado el apartamento para fines de vivienda propia. Por lo tanto, la ganancia por la venta no está exenta de impuestos. Si el período entre la adquisición o finalización de una propiedad y su venta es de menos de diez años, la ganancia por la venta sólo está exenta de impuestos si la propiedad ha sido utilizada exclusivamente para fines de vivienda propia durante este período o en el año de la venta y en los dos años anteriores, explicó el BFH.
Por uso para fines de vivienda propia se entiende que el contribuyente debe haber habitado realmente de manera continua en la propiedad y no sólo haber registrado residencia en esa dirección o haber visitado a alguien allí. Un uso propio también ocurre cuando el contribuyente pone el apartamento a disposición de su hijo con derecho a manutención, añadió el BFH. Sin embargo, no existe un uso para fines de vivienda propia si la vivienda se cede gratuitamente a otro miembro de la familia, aclararon los jueces. En consecuencia, no se puede atribuir a los demandantes un uso para fines de vivienda propia por la cesión del apartamento de propiedad a la madre de la demandante.
Exención de impuestos sólo posible bajo condiciones estrictas
El BFH continuó explicando que la disposición de exención fiscal según el § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG debe interpretarse estrictamente. Por lo tanto, no hay razón para extender el beneficio de la cesión del apartamento a un hijo que debe considerarse en términos del impuesto sobre la renta a otros casos. A diferencia de un hijo con derecho a manutención, no se puede asumir una obligación de manutención en otros casos sin una verificación caso por caso. Aquí no se ha determinado una obligación de manutención hacia la madre de la demandante. Además, no existe una relación de parentesco entre el demandante y su suegra, por lo que el demandante tampoco estaba obligado a proporcionar manutención, explicó el BFH.
Como muestra la sentencia, la exención fiscal en la venta de una propiedad dentro del plazo especulativo de diez años sólo es posible bajo condiciones estrictas.
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