El término «tipo de ejecución» en las cláusulas de reparaciones cosméticas es demasiado vago. Ello hace que toda la cláusula sea permisible, también en el derecho de arrendamiento comercial, como muestra un fallo del OLG Brandeburgo.
También en espacios de uso comercial, a menudo hay problemas relacionados con las reparaciones cosméticas. No se trata solo de quién debe realizarlas, sino también de cómo deben hacerse. Si un contrato de arrendamiento contiene la cláusula de que en las reparaciones cosméticas solo se puede desviar del tipo de ejecución anterior con el consentimiento del arrendador, el término tipo de ejecución es demasiado impreciso y toda la cláusula se vuelve inválida. Esto no solo se aplica a los espacios privados, sino también en el derecho de arrendamiento comercial, según la firma MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora a su clientela nacional e internacional también en derecho inmobiliario.
En el procedimiento ante el OLG Brandeburgo se trataba de un contrato de arrendamiento comercial. En el contrato estaba establecida la cláusula de que el inquilino solo podía desviar del tipo de ejecución anterior en las reparaciones cosméticas con el consentimiento del arrendador.
El inquilino se opuso con éxito. Aunque hasta ahora solo existía jurisprudencia suprema sobre una cláusula contractual de este tipo en contratos de arrendamiento de vivienda. En este caso, el BGH aclaró que una cláusula de formulario de este tipo, según la cual el inquilino solo podía desviarse del tipo de ejecución anterior con el consentimiento del arrendador, violaba el requisito de claridad conforme al § 305c Abs. 2 del BGB. Porque el término tipo de ejecución no está claramente definido y puede referirse al equipamiento básico, al diseño en detalle o a ambos. Esto también se aplica cuando solo se requiere consentimiento para desviaciones significativas.
Esta jurisprudencia del BGH puede transferirse a los contratos de arrendamiento comercial, decidió el OLG Brandeburgo con sentencia del 6 de diciembre de 2022 (Az.: 3 U 132/21). Incluso el inquilino comercial depende aún más que el inquilino privado de una vivienda de poder diseñar los espacios según sus necesidades. La configuración de los espacios comerciales suele ser parte del concepto del negocio, según el OLG, y declaró la cláusula inadmisible.
Abogados versados en derecho inmobiliario asesoran en MTR Legal en cuestiones de derecho de arrendamiento comercial.
