El término «método de ejecución» en las cláusulas sobre reparaciones estéticas es demasiado vago. Esto hace que toda la cláusula sea válida – también en el derecho de arrendamiento comercial, como muestra un fallo del OLG Brandenburg.
También en espacios de uso comercial, a menudo hay problemas relacionados con las reparaciones estéticas. No solo se trata de quién debe realizarlas, sino también de cómo deben ser ejecutadas. Si un contrato de arrendamiento incluye la cláusula de que en las reparaciones estéticas solo se puede desviar del método de ejecución anterior con el consentimiento del arrendador, el término método de ejecución es demasiado indefinido y toda la cláusula queda inválida. Esto se aplica no solo a espacios privados, sino también en el derecho de arrendamiento comercial, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora a su clientela nacional e internacional también en derecho inmobiliario.
En el procedimiento ante el OLG Brandenburg se trató de un contrato de arrendamiento comercial. En el contrato estaba establecida la cláusula de que el inquilino solo podría desviar del método de ejecución anterior en las reparaciones estéticas con el consentimiento del arrendador.
El inquilino se opuso con éxito a esto. Aunque hasta ahora solo existía jurisprudencia de más alto nivel sobre una cláusula contractual similar en contratos de arrendamiento de vivienda. El BGH había aclarado que una cláusula estándar como esa, según la cual el inquilino solo podría desviar del método de ejecución anterior con el consentimiento del arrendador, viola el requisito de claridad de acuerdo con § 305c párrafo 2 BGB. Porque el término método de ejecución no está definido claramente y podría referirse al equipamiento básico, a la implementación específica o a ambas cosas. Esto también se aplica cuando solo se requiere consentimiento para desvíos significativos.
Esta jurisprudencia del BGH se puede aplicar a los contratos de arrendamiento comercial, decidió el OLG Brandenburg con el fallo del 6 de diciembre de 2022 (Az.: 3 U 132/21). El inquilino comercial incluso depende más que el inquilino privado de una vivienda de poder adaptar los espacios a sus necesidades. La configuración de los espacios comerciales suele ser parte del concepto de negocio, mencionó el OLG y declaró la cláusula inaceptable.
Abogados con experiencia en derecho inmobiliario asesoran en MTR Legal sobre cuestiones del derecho de arrendamiento comercial.
