Resolución del OLG Oldenburg del 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
En la construcción de un inmueble, la recepción de la obra es una fecha crucial para el promotor. Porque para evaluar si hay defectos y si la empresa constructora debe reparar, es determinante el momento de la recepción. Para los defectos que se detectan solo después de la recepción, el cliente tiene la carga de la prueba. Esto se desprende de una resolución del OLG Oldenburg del 17 de julio de 2023 (Az.: 12 U 214/19).
«Fallos en la construcción» es un tema recurrente. Las obras realizadas de manera poco profesional no sólo son molestas para el promotor, sino que pueden implicar gastos adicionales, si los defectos de construcción deben corregirse después. Por ello, la recepción de la obra tiene una importancia excepcional para el cliente. Si se descubren defectos durante la recepción, la empresa constructora debe arreglarlos y eliminarlos a sus propias expensas. Sin embargo, si la obra es aceptada y los defectos se descubren solo después, el cliente debe demostrar que el contratista es responsable del defecto, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora en, entre otros, derecho inmobiliario.
El cliente retiene parte del pago de la obra
Que el cliente debe prestar especial atención durante la recepción de la obra es respaldado por la resolución del OLG Oldenburg. En el caso subyacente, el cliente había mandado construir una casa de estructura de madera y la había aceptado. Solo después de la recepción, en un procedimiento de prueba independiente, se descubrió que la casa no alcanzaba la estanqueidad exigida. El cliente atribuyó el defecto a errores del contratista. Sin embargo, este último señala que las modificaciones estructurales realizadas después de la recepción son la causa del defecto. Además, también se encontraron fugas en las áreas de ventanas, persianas y puertas, de las cuales el cliente mismo es responsable.
Cuando el cliente retiene una parte del pago adeudado de la obra, el contratista demanda el pago del importe restante.
La toma de pruebas en la primera instancia no puede aclarar si el contratista es responsable del defecto. Aunque se demostró que no había sellado las juntas entre la losa de hormigón y las paredes con el debido cuidado. Sin embargo, no se pudo probar si esto fue determinante para la insuficiente estanqueidad de la casa. También podrían ser defectos en otros trabajos, de los que la demandante no es responsable, los causantes de la falta de estanqueidad.
Cliente en la carga de la prueba
Finalmente, la demanda de pago del contratista tiene éxito. El OLG Oldenburg explicó que el cliente es quien tiene la obligación de presentar y probar los defectos que se reclaman solo después de la recepción. Para determinar si un desempeño es defectuoso, en principio se debe tomar en cuenta el momento de la recepción. Por lo tanto, una deficiencia en el desempeño no puede basarse únicamente en un estado ocurrido después de la recepción.
El cliente no pudo demostrar suficientemente que el contratista era responsable del defecto y que el edificio ya estaba defectuoso durante la recepción. Porque la toma de pruebas no permitió llegar a conclusiones claras sobre cuál de las diversas fugas era responsable de la insuficiente estanqueidad del edificio. Por lo tanto, el contratista tiene derecho al pago del importe de la obra todavía pendiente, decidió el OLG Oldenburg.
Recepción de obra de gran importancia
La resolución del OLG Oldenburg subraya la gran importancia de la recepción de la obra. Porque es determinante si el edificio ya estaba defectuoso en el momento de la recepción.
Si se detectan defectos durante la recepción, el contratista debe corregirlos a sus propias expensas. Al reclamar derechos de garantía, deben observarse las plazos de garantía aplicables en el derecho de la construcción. Estos pueden variar según el tipo de contrato de construcción. Para un contrato de construcción según el BGB, el plazo es de 5 años, mientras que en un contrato de construcción según VOB pueden aplicarse plazos diferentes. El plazo de prescripción para los derechos de garantía comienza con el momento de la recepción de la obra por parte del cliente. Si los defectos fueron ocultados maliciosamente, el plazo de prescripción comienza con el conocimiento del defecto.
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