Cuarta Ley de Alivio de la Burocracia entró en vigor el 1 de enero de 2025
El 1 de enero de 2025, la Cuarta Ley de Alivio de la Burocracia entró en vigor. La ley introduce un cambio significativo en el derecho de arrendamiento comercial. Pues en el contrato de arrendamiento de locales comerciales, desaparece el requisito de forma escrita, siendo suficiente la forma de texto simple. Esto supone un alivio importante, ya que la forma de texto implica que no es necesaria la firma manuscrita del documento.
La Cuarta Ley de Alivio de la Burocracia (BEG IV) contiene una serie de medidas. Entre los enfoques se incluye la reducción de plazos de conservación en el derecho comercial y fiscal, la promoción de la digitalización, la eliminación de obligaciones de reporte e información y otras facilidades. Esto incluye también que desaparezca el requisito de forma escrita en varios campos y la forma de texto simple sea suficiente, según afirma la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora en derecho inmobiliario, entre otros.
Eliminación del requisito de forma escrita en el contrato de arrendamiento comercial
Con el BEG IV se pretende avanzar en la digitalización. Esto debería lograrse en varios ámbitos, entre otros, mediante la eliminación del requisito de forma escrita. La forma de texto se considerará suficiente. A diferencia de la forma escrita, no será necesaria una firma manuscrita en papel. Esto acelera los procesos digitales y facilita la gestión práctica. Especialmente porque el correo electrónico es un medio de comunicación común en el día a día empresarial. Desde el 1 de enero de 2025, también se pueden cerrar contratos por correo electrónico, siempre que la forma de texto sea suficiente, como es el caso de los contratos de arrendamiento comercial. Para la forma de texto, también es suficiente un fax o documentos electrónicos como, por ejemplo, un PDF.
Forma de texto: declaración legible en soporte duradero
La forma de texto está regulada en el § 126b del BGB. Si se prescribe la forma de texto, entonces debe “proporcionarse una declaración legible, en la que se nombre a la persona que realiza la declaración, en un soporte duradero”. Como soporte duradero, es adecuado cualquier medio que permita al receptor almacenar o conservar el mensaje dirigido a él de manera que le sea accesible el tiempo suficiente y adecuado para transmitir la declaración sin modificaciones.
Hasta ahora, según el § 550 del BGB, un contrato de arrendamiento con una duración superior a un año que no se firmase por escrito se consideraba indefinido y podía finalizarse respetando los plazos legales de rescisión. Ahora se aplica lo mismo a la forma de texto: un contrato de arrendamiento concluido por un período superior a un año se considera indefinido si no cumple con el requisito de forma de texto.
Conclusión del contrato más eficiente y menos burocrática
Para propietarios e inquilinos, especialmente de locales comerciales, esto significa que la conclusión del contrato puede realizarse más rápida y con menos esfuerzo, ya que no es necesario enviar y firmar manualmente los documentos físicos requeridos. Sin embargo, para los contratos de arrendamiento concluidos antes del 1 de enero de 2025, sigue siendo necesaria la forma escrita.
Otra ventaja de la nueva normativa es que las infracciones contra la forma escrita en el derecho de arrendamiento comercial a menudo fueron causa de conflictos legales entre arrendador e inquilino.
Evitar inseguridad jurídica
No obstante, el hecho de eliminar el requisito de forma escrita y reducirlo a la forma de texto también puede generar cierta inseguridad jurídica para arrendatarios y arrendadores. Por lo tanto, la redacción del contrato debe ser lo más detallada y precisa posible, de modo que las relaciones legales entre las partes estén claramente reguladas y se puedan evitar disputas legales. Esto significa que todos los acuerdos en el contrato de arrendamiento deben estar formulados de manera clara e inequívoca.
Esto es aún más relevante, ya que en el derecho de arrendamiento comercial existe de por sí una amplia libertad contractual, y las partes pueden acordar libremente sus derechos y obligaciones. Por lo tanto, en el contrato de arrendamiento comercial cobra especial importancia la determinación de la duración y, en su caso, el acuerdo sobre los plazos de rescisión o el ajuste del alquiler.
Además, las partes del contrato deben considerar que, sin firma manuscrita, puede ser más difícil demostrar la autenticidad de los acuerdos contractuales.
MTR Legal Rechtsanwälte posee una gran experiencia en derecho inmobiliario y le apoya en la redacción de contratos y otros temas en el derecho de arrendamiento comercial.
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