Resolución del Tribunal Federal de Justicia del 23.01.2025 – Ref.: V ZB 10/24
En inmuebles, se puede conceder un derecho de tanteo. Es importante diferenciar entre un derecho de tanteo subjetivamente real y uno subjetivamente personal. Cabe señalar que un derecho de tanteo no se puede convertir fácilmente en otro, como muestra una resolución del BGH del 23 de enero de 2025 (Ref.: V ZB 10/24).
El derecho de tanteo subjetivamente real se concede al propietario de un terreno específico. En consecuencia, también se puede transferir o heredar. El derecho de tanteo subjetivamente personal, en cambio, está vinculado a una persona específica a la que se le otorga el derecho de tanteo. No es transferible, según la firma de abogados MTR Legal, que asesora, entre otras cosas, en derecho inmobiliario.
El BGH dejó claro en su resolución que el derecho de tanteo no se puede convertir simplemente. Más bien, es necesario primero disolver el derecho de tanteo existente y luego establecer uno nuevo. Esto también es aplicable si la persona beneficiada ya es propietaria del terreno dominante.
Registro de la propiedad rechaza la conversión
En el caso subyacente, la propietaria de un terreno concedió a la propietaria de un terreno adyacente un derecho de tanteo subjetivamente real para todos los casos. Las dos propietarias acordaron mediante escritura notarial cambiar el derecho de tanteo existente por uno subjetivamente personal, de modo que correspondiera a la propietaria del terreno adyacente. Este derecho de tanteo no sería heredable ni transferible.
No obstante, el registro de la propiedad frustró sus planes y rechazó la solicitud de cambio. El Tribunal Superior de Justicia de Múnich confirmó la decisión del registro de la propiedad y desestimó la queja de las propietarias. El OLG lo justificó diciendo que los involucrados solicitaban una conversión materialmente inadmisible. La conversión solo puede llevarse a cabo mediante la rescisión y el nuevo otorgamiento del derecho de tanteo. El BGH confirmó la decisión del OLG de Múnich.
Rescisión y nuevo otorgamiento del derecho de tanteo necesario
El BGH afirmó que la conversión prevista del derecho de tanteo no constituye un cambio en el contenido de un derecho según el § 877 BGB. Un derecho de tanteo existente a favor del propietario de un terreno no se puede cambiar mediante una modificación del derecho en un derecho de tanteo existente a favor de una persona determinada. Más bien, es necesario rescindir el derecho de tanteo anterior y establecer uno nuevo. No importa si la persona beneficiada ya es propietaria del terreno dominante.
Un cambio de contenido según el § 877 BGB está excluido desde el principio según la opinión general si se va a cambiar el titular del derecho de propiedad. Esto también es aplicable en la conversión de un derecho de tanteo subjetivamente real a uno subjetivamente personal, dejó en claro el BGH. Pues aquí el derecho se cambia del propietario del terreno beneficiado al derecho de una persona determinada. Esto no cambia si la persona beneficiada ya es propietaria del terreno dominante. En la venta de este terreno, los efectos de la conversión del derecho de tanteo se harían evidentes. El comprador del terreno originalmente también recibiría el derecho de tanteo sobre el otro terreno. Sin embargo, al cambiar a un derecho de tanteo subjetivamente personal, el derecho de tanteo permanecería con la persona y estaría desvinculado del terreno adyacente, explicó el BGH.
No hay conversión que mantenga la prioridad
El derecho de tanteo subjetivamente real y el subjetivamente personal representan dos derechos diferentes. Por lo tanto, una conversión no puede considerarse meramente como un cambio en el contenido de un derecho, continuaron explicando los jueces de Karlsruhe. Un derecho de tanteo existente a favor del propietario de un terreno no puede separarse de la propiedad de ese terreno. Si fuera permisible cambiar un derecho de tanteo subjetivamente real por uno subjetivamente personal, el derecho de tanteo perdería su vinculación con el terreno. Esto no es compatible con el § 1103 Abs. 1 BGB, explicó el BGH.
Una conversión que mantenga la prioridad del derecho de tanteo no es posible según la decisión del BGH.
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