Onderhoud en reparatie bij commerciële huurpanden
De zogenoemde dak- en gevelclausule zorgt in het commerciële huurrecht steeds weer voor problemen. Een advocaat voor vastgoedrecht is bij juridische geschillen de juiste contactpersoon.
Wie moet de huurzaak onderhouden? Dat is niet alleen bij particuliere huurovereenkomsten, maar ook in het commerciële huurrecht een vaak voorkomend geschilpunt tussen huurders en verhuurders, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat een zwaartepunt van zijn advies heeft in het vastgoedrecht.
Als er in het huurcontract niets anders is overeengekomen, is het duidelijk. Volgens § 535 BGB is de verhuurder verplicht om de huurder de huurzaak in een staat voor gebruik overeenkomstig de overeenkomst over te dragen en deze gedurende de huurperiode in deze staat te behouden.
Clausules voor het onderhoud van de huurzaak
In de praktijk is dit echter vaak anders en worden ook de huurders door middel van clausules in het huurcontract betrokken bij het onderhoud. Bij een particuliere huurcontract gebeurt dit vaak door clausules voor kleine en cosmetische reparaties, terwijl in een commerciële huurcontract vaak de zogenoemde dak- en gevelclausule wordt verankerd.
Een dergelijke clausule is contractueel vaak zo opgezet dat de verhuurder alleen het onderhoud aan het dak en de gevel van het huurpand op zich neemt en de huurder verantwoordelijk is voor alle overige maatregelen voor extern en intern onderhoud en reparatie van de huurzaak. Hiermee kan de commerciële huurder in een aanzienlijk grotere mate tot onderhoud worden verplicht dan een particuliere huurder. Dit komt doordat de commerciële huurder als minder behoeftig aan bescherming wordt beschouwd dan een particulier.
Reparatiewerkzaamheden aan het dak, dragende gebouwonderdelen en gevel
Onder onderhoudswerkzaamheden worden maatregelen verstaan die nodig zijn voor het behoud van de wettelijke consumptie van de huurzaak. Slijtagesporen en gebreken moeten dan worden hersteld. Dit kan bijvoorbeeld een nieuwe verflaag betreffen. Onder reparatie vallen ook werkzaamheden die bijvoorbeeld aan het dak nodig zijn.
Welke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden met de formulering dak en gevel worden bedoeld, is niet precies gedefinieerd. In de rechtspraak wordt echter steeds meer aangenomen dat het dak, dragende gebouwonderdelen en de buitengevel zijn bedoeld. Hier zou de verhuurder de noodzakelijke werkzaamheden moeten uitvoeren, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor alle andere maatregelen. Tot hoever zijn verplichtingen reiken, kan in het commerciële huurcontract worden vastgelegd. De grenzen zijn vaak vloeiend, wat regelmatig tot juridische geschillen tussen huurder en verhuurder leidt. Dan zou een advocaat voor vastgoedrecht moeten worden ingeschakeld.
Nauwe grenzen bij standaardhuurcontract
Er moet worden opgemerkt dat in een individueel huurcontract tussen de partijen verdergaande regelingen mogelijk zijn dan in een standaard huurcontract. Volgens § 307 BGB is een contractclausule onredelijk als deze de contractpartner van de gebruiker van de clausule onredelijk benadeelt. In een standaardhuurcontract zouden de onderhouds- en reparatieplicht daarom alleen op de huurder kunnen worden afgewenteld, voor zover deze betrekking hebben op schade die aan het gebruik van de huurzaak kan worden toegeschreven en binnen de risicosfeer van de huurder valt.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert over contractclausules in het commerciële huurrecht en andere onderwerpen van het vastgoedrecht.
Neem contact op met een advocaat in het vastgoedrecht.
