連邦裁判所の2025年1月23日付の決議 – 事件番号: V ZB 10/24
不動産に対しては、優先購入権が与えられることがあります。この際、客観的物権としての優先購入権と、主観的個人としての優先購入権を区別する必要があります。この2つの優先購入権が簡単には別のものに変換できないということは、2025年1月23日付の連邦裁判所の決議で示されています（事件番号: V ZB 10/24）。
客観的物権としての優先購入権は、特定の土地の各所有者に与えられます。したがって、これを譲渡したり相続したりすることができます。これに対し、主観的個人としての優先購入権は特定の人物に与えられるもので、譲渡することができませんとMTR Legal Rechtsanwälteは述べており、彼らは不動産法にも関わっています。
連邦裁判所はその決議において、優先購入権の単なる変換は不可能であることを明確にしました。むしろ、まずは既存の優先購入権を解消し、新たな優先購入権を立ち上げることが必要です。たとえその恩恵を受ける人物が既に支配地の所有者であっても、このことは変わりません。
登記所は転換を拒否
この事例において、ある土地の所有者が隣接する土地の所有者に対し、あらゆる場合に備えて客観的物権としての優先購入権を与えました。両所有者は公証証書にて、既存の優先購入権を主観的個人としての優先購入権に変更し、それを隣接地の所有者に帰属させることを合意しました。この優先購入権は相続も譲渡もできません。
しかし登記所は彼らの計画に水を差し、変更の申請を却下しました。ミュンヘン高等地方裁判所は登記所の決定を支持し、所有者たちの異議を却下しました。これに関し高等地方裁判所は、内容的に許可されない転換が求められていると理由を述べました。この転換は優先購入権の解除と再設定によってのみ可能です。連邦裁判所はミュンヘン高等地方裁判所の判断を支持しました。
優先購入権の解除と再設定が必要
連邦裁判所は、優先購入権の意図された転換が法律上の権利の内容変更ではないと述べました。特定の土地の所有者に有利な優先購入権は、法律上の変更によって特定の人物に有利な優先購入権に変更することはできません。むしろ、既存の優先購入権を解除し、新しい優先購入権を作る必要があります。恩恵を受ける人物がすでにその土地の所有者であっても、これは重要ではありません。
一般的な意見によれば、BGB第877条に基づく内容変変更は、土地権の所有者が変更される場合は当初から考慮されません。これは客観的物権としての優先購入権を主観的個人としての優先購入権に変える場合も同様であると連邦裁判所は述べました。なぜなら、この場合は特定の人物への権利が変更されるからです。恩恵を受ける人物が支配地の所有者であってもこれに変わりはありません。この土地が売却された場合、優先購入権の変更の影響は明らかになります。なぜなら、土地の購入者は当初、他の土地に対する優先購入権も取得するからです。しかし、主観的個人としての優先購入権としての変更の場合、その優先購入権は人物に留まり、隣接した土地とは切り離されると連邦裁判所は述べました。
ランク保持転換の不可
客観的物権としての優先購入権と主観的個人としての優先購入権は、2つの異なる権利を構成しています。そのため、転換は権利の内容の単なる変更とは見なされませんとカルルスルーエの裁判官たちは説明しました。特定の土地の所有者に有利な優先購入権は、その土地の所有権から切り離すことはできません。客観的物権から主観的個人としての優先購入権に変更することが許可された場合、優先購入権は土地への拘束力を失います。これはBGB第1103条第1項と一致しないと連邦裁判所は明確にしました。
連邦裁判所の決定によれば、優先購入権のランク保持の転換は不可能です。
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