Risques de responsabilité pour les propriétaires d’appartements en cas d’accidents sur les parties communes
Le jugement de la Cour fédérale de justice (BGH) du 11 octobre 2023 (réf. : VIII ZR 250/22) précise la responsabilité des bailleurs d’un appartement en copropriété en cas de dommages sur le terrain commun de la copropriété. La décision faisait suite à un événement de chute, où une locataire a glissé sur un chemin glissant, non déblayé, dans la zone des parties communes et en a déduit des réclamations contre son bailleur.
Faits du cas sous-jacent
Le litige reposait sur le fait que la propriétaire d’un appartement l’avait loué à une locataire. En hiver, un accident de glissade s’est produit sur un chemin considéré comme propriété commune. La locataire a subi des blessures et a réclamé des dommages-intérêts à l’encontre de la bailleresse.
Contexte juridique : Obligations de sécurité et leur transfert
La question centrale concernait l’étendue de l’obligation de sécurité. En principe, il incombe au propriétaire d’un immeuble de prévenir les sources de danger émanant de sa propriété. Dans le cadre des droits de copropriété, il existe des particularités : ici, la zone concernée appartient régulièrement à la propriété commune et relève donc principalement de la compétence du syndicat des copropriétaires.
Dans le cas présent, il n’existait pas de transfert explicite des obligations de déneigement de la communauté à la bailleresse. Cette dernière a soutenu qu’elle ne devait pas être tenue responsable du manquement aux obligations de déblaiement et de salage, car celles-ci relèvent des tâches communautaires.
Décision de la Cour fédérale de justice : La responsabilité subsiste
La Cour fédérale de justice n’a pas suivi cette argumentation et a clarifié que les bailleurs d’un appartement en copropriété doivent, vis-à-vis de leurs locataires, remplir les obligations de sécurité s’étendant – si l’utilisation des chemins communs est confiée au locataire – également aux parties communes. L’obligation n’est pas levée du seul fait que l’entretien ou la maintenance reviennent à l’association des copropriétaires selon le règlement de copropriété. Dans le cadre du contrat de location, il est déterminant que le bien loué présente l’état d’utilisation dû contractuellement. Cela inclut la possibilité d’utiliser en toute sécurité les chemins menant à l’appartement loué.
Ainsi, le bailleur est fondamentalement responsable des violations de ses obligations locatives, même si l’accident survient sur des espaces communs dont la maintenance est formellement assignée à l’association des copropriétaires.
Incidence pratique pour les bailleurs et les investisseurs dans le secteur de la copropriété
Le jugement met en lumière la position centrale de l’obligation de sécurité et son extension à la propriété commune dans le cadre des copropriétés louées. Pour les bailleurs, il en découle que les risques liés aux obligations transférées à l’association des copropriétaires subsistent, d’où la nécessité de vérifier leurs propres couvertures.
Ce jugement a une importance significative pour tous ceux qui opèrent dans le cadre des copropriétés louées, notamment en matière de conception et de vérification des clauses contractuelles et de l’organisation des mesures de sécurité.
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