El inquilino puede rescindir un contrato de alquiler comercial sin previo aviso por un motivo importante. Un cálculo incorrecto de los costos de operación puede ser un motivo importante según el fallo del BGH (Az.: XII ZR 11/20).
Tanto el inquilino como el arrendador pueden rescindir sin previo aviso un contrato de alquiler comercial por un motivo importante cuando la continuación del contrato de arrendamiento se ha vuelto objetivamente inaceptable para una de las partes, explica la firma de abogados MTR Rechtsanwälte.
En el procedimiento ante el BGH, el inquilino había alquilado un local comercial en un centro comercial. Dado que la transmisión de la alarma de incendios no funcionaba correctamente, el arrendador tuvo que implementar vigilantes de incendios adicionales. Los costos de esto los cargó también a los costos de operación al igual que los costos de mobiliario de un patio de comidas. El inquilino se opuso a esto y declaró la rescisión debido al cálculo incorrecto de los costos de operación.
Sin embargo, el Tribunal Regional de Berlín consideró que la rescisión no era válida. Aunque el arrendador había cargado incorrectamente los costos del mobiliario del patio de comidas y de la vigilancia de incendios al inquilino, y este error era evidente y el inquilino fue perjudicado por millones de euros, esto no era suficiente para una rescisión sin previo aviso, según el KG Berlin. Porque el inquilino no había demostrado que el arrendador hubiera actuado con intención fraudulenta o con el propósito de engañar.
Sin embargo, el BGH, en su fallo del 6 de octubre de 2021, vio las cosas de manera diferente y anuló la decisión del Tribunal Regional de Berlín. Existe una razón importante para una rescisión sin previo aviso cuando, considerando todas las circunstancias del caso individual, especialmente una falta de las partes del contrato, y sopesando los intereses de ambas partes, la continuación del contrato de arrendamiento no puede ser exigida hasta el final del período de preaviso u otro final del contrato de arrendamiento. Los delitos patrimoniales en perjuicio del inquilino constituyen un motivo importante de rescisión, según el BGH.
Por lo tanto, las conductas deshonestas del arrendador, por ejemplo, mediante cálculos falsos deliberados de los costos de operación, pueden justificar una rescisión sin previo aviso por parte del inquilino, aclararon los jueces de Karlsruhe. Esto es particularmente cierto cuando el arrendador, después de las objeciones correspondientes del inquilino, insiste de manera injustificable en el cálculo incorrecto, según el BGH.
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