Al comprar bienes inmuebles, el vendedor debe señalar defectos ocultos si los conoce. Sin embargo, según un fallo del Tribunal Regional de Frankenthal, la carga de la prueba recae en el comprador.
Para prevenir problemas, la responsabilidad por defectos materiales en los contratos de compraventa de bienes inmuebles se excluye regularmente. Sin embargo, la exclusión de la garantía solo se refiere a los defectos que eran reconocibles para el comprador. El vendedor está obligado a señalar también los defectos ocultos. Si tales defectos fueron ocultados dolosamente por el vendedor, la exclusión de la garantía no es aplicable y el vendedor es responsable, explica la firma de abogados económicos MTR Rechtsanwälte.
Sin embargo, el requisito para la responsabilidad del vendedor en caso de defectos ocultos es que él también los conocía. La carga de la prueba de este conocimiento recae en el comprador, como decidió el Tribunal Regional de Frankenthal con sentencia del 24 de noviembre de 2021 (Az.: 6 O 129/21).
En el caso subyacente, una pareja compró una casa. El vendedor había vivido durante muchos años en la casa. Cinco años después de que la pareja se mudara, alegó que el aislamiento del techo era deficiente. Las placas de aislamiento instaladas eran inadecuadas y faltaba una barrera de vapor. Por lo tanto, la pareja exigió al vendedor el pago de un anticipo para un aislamiento adecuado.
Sin embargo, el Tribunal Regional de Frankenthal desestimó la demanda. Para fundamentar su decisión, explicó que en el contrato de compraventa se había acordado efectivamente una exclusión de garantía. Por lo tanto, para la responsabilidad del vendedor es necesario que haya actuado de manera dolosa. Sin embargo, no se ha demostrado que el vendedor conociera el defecto del aislamiento del techo y lo haya ocultado dolosamente, continuó el tribunal de Frankenthal. Porque el techo no tenía goteras ni estaba húmedo y también se habían cumplido los requisitos del certificado de eficiencia energética. Además, el vendedor había vivido en la casa con su familia durante diez años sin restricciones y también había utilizado el ático. Por lo tanto, no se puede asumir que él conocía el defecto. El vendedor no está obligado a responder por defectos que solo deberían haberse manifestado, concluyó el tribunal.
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