Al comprar una propiedad, el vendedor debe señalar los defectos ocultos si los conoce. Sin embargo, según una sentencia del Tribunal Regional de Frankenthal, la carga de la prueba recae en el comprador.
Para prevenir problemas, la responsabilidad por defectos en los contratos de compraventa de bienes inmuebles suele excluirse regularmente. Sin embargo, la exclusión de la garantía solo se refiere a defectos que eran reconocibles para el comprador. El vendedor está obligado a señalar también los defectos ocultos. Si tales defectos fueron ocultados de manera fraudulenta por el vendedor, la exclusión de la garantía no se aplica y el vendedor es responsable, explica la firma de abogados MTR Legal.
Un requisito para la responsabilidad del vendedor en el caso de defectos ocultos es, no obstante, que también los conociera. La carga de la prueba de este conocimiento recae en el comprador, como decidió el LG Frankenthal en sentencia del 24 de noviembre de 2021 (Az.: 6 O 129/21).
En el caso subyacente, una pareja compró una casa. El vendedor había vivido muchos años en la casa antes. Cinco años después de que la pareja se mudó a la casa, alegaron que el aislamiento del techo era defectuoso. Las placas de aislamiento instaladas eran inadecuadas y además faltaba una llamada barrera de vapor. Por lo tanto, la pareja exigió al vendedor el pago de un anticipo para un aislamiento adecuado.
Sin embargo, el LG Frankenthal desestimó la demanda. En su razonamiento, explicó que en el contrato de compraventa se había acordado efectivamente una exclusión de la garantía. Por lo tanto, un requisito para la responsabilidad del vendedor es que haya actuado fraudulentamente. Sin embargo, no se demostró que el vendedor conociera el defecto en el aislamiento del techo y los hubiera ocultado de manera fraudulenta, según continuó explicando el LG Frankenthal. Pues el techo no presentaba filtraciones ni humedad y también se habían cumplido los requisitos del certificado de eficiencia térmica. Además, el vendedor vivió diez años con su familia en la casa sin restricciones y también utilizó el desván. Por lo tanto, no se puede asumir que él conociera el defecto. El vendedor no está obligado a responder por defectos que solo deberían haberse hecho evidentes, dictaminó el tribunal.
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