Resolución del OLG de Dresden del 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
En los contratos de arrendamiento comercial se debería prestar atención al cumplimiento de las formalidades requeridas. Por ejemplo, una infracción del requisito de la forma escrita puede llevar a que los plazos acordados no sean válidos. Esto puede tener como consecuencia que los plazos de preaviso de rescisión acordados sean ineficaces y el contrato de arrendamiento sobre locales comerciales pueda ser rescindido normalmente dentro de los plazos legales. Así lo demuestra una resolución del OLG de Dresden del 27 de febrero de 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
El derecho de arrendamiento comercial se diferencia en puntos esenciales del derecho de arrendamiento de viviendas. En el contrato de arrendamiento comercial prevalece en gran medida la libertad contractual. Por ello, es aún más importante anclar por escrito todas las disposiciones esenciales en el contrato de arrendamiento. Los puntos importantes son, en particular, la duración del contrato de arrendamiento de locales comerciales, así como los plazos de preaviso en contratos indefinidos, si se apartan de las disposiciones legales. Si estos plazos de preaviso no se acuerdan por escrito, pueden ser ineficaces, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otros, en derecho inmobiliario y también en derecho de arrendamiento comercial.
Plazos de preaviso sin acuerdo escrito ineficaces
Que la falta de un acuerdo escrito puede llevar a la ineficacia de los plazos de preaviso en una relación de arrendamiento comercial lo demuestra la decisión del OLG de Dresden del 27.02.2024.
En el caso en cuestión, el arrendatario había firmado un contrato de arrendamiento de oficinas con una sociedad civil (GbR). Las partes acordaron que el contrato de arrendamiento tendría una duración de tres años y se renovaría automáticamente cada año, a menos que una de las partes se opusiese a la renovación del contrato de arrendamiento al menos tres meses antes del final del período de arrendamiento. El contrato de arrendamiento fue firmado por el arrendatario y por uno de los socios de la GbR que alquilaba los locales comerciales. El punto crítico fue que faltaba la firma del segundo socio de la GbR en el contrato de arrendamiento.
Propiedad cambia de dueño
Esto se convirtió en un problema cuando la propiedad arrendada cambió de dueño. Con ello, el comprador se convirtió en el arrendador del contrato de arrendamiento. Este declaró que se oponía a la renovación del contrato de arrendamiento y terminó el arrendamiento en forma oportuna. El nuevo arrendador argumentó que la rescisión era posible, ya que el contrato de arrendamiento original no cumplía con la forma escrita y por lo tanto debía aplicarse el plazo de preaviso legal. Por ello, exigió a los arrendatarios el desalojo de los locales comerciales.
Plazos de preaviso no acordados efectivamente
La disputa llegó al Tribunal Regional de Leipzig. Este dictaminó que los arrendatarios demandados estaban obligados a desocupar y entregar los locales comerciales arrendados. Esta decisión fue confirmada por el OLG de Dresden en la apelación.
El Tribunal Superior explicó como motivo que para mantener la forma escrita legal es necesario que las condiciones contractuales esenciales, entre las que se encuentran principalmente el objeto del arrendamiento, el importe del alquiler y la duración del arrendamiento, se desprendan del documento del contrato. Esto no fue el caso aquí. Porque cuando una parte está representada por varias personas, como en el caso presente la GbR por sus dos socios, es necesario que el contrato de arrendamiento sea firmado por todas las personas responsables. La forma escrita puede excepcionalmente ser mantenida, si sólo una persona responsable firma el contrato de arrendamiento y con la firma declara al mismo tiempo que el firmante también representa a todas las demás personas responsables cuya firma falta. No existía tal cláusula aquí, según el OLG de Dresden.
Inquilinos y arrendadores deben prestar atención a la forma escrita
La consecuencia de la violación del requisito de la forma escrita es que el contrato de arrendamiento se celebró por tiempo indefinido. En consecuencia, el plazo de preaviso contractualmente acordado no es eficaz, siempre que sea más largo que el plazo de preaviso legal, dejó en claro el OLG de Dresden. En el caso presente, la cláusula de renovación en el contrato de arrendamiento lleva, de hecho, a una extensión del plazo de preaviso legal, ya que el aviso de término sólo puede darse tres meses antes del final anual del contrato. Por lo tanto, la cláusula correspondiente es ineficaz y la rescisión fue correctamente realizada, decidió el OLG de Dresden.
La decisión deja claro que tanto inquilinos como arrendadores en contratos de arrendamiento comercial deben prestar atención obligatoriamente al requisito de la forma escrita, ya que una infracción podría afectar negativamente a una de las partes.
MTR Legal Rechtsanwälte cuenta con una amplia experiencia en derecho inmobiliario y también asesora en derecho de arrendamiento comercial.
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