Resolución del OLG Dresden del 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
En los contratos de arrendamiento comercial, se debe prestar atención al cumplimiento de los requisitos formales. Por ejemplo, una violación del requisito de forma escrita puede llevar a que los plazos acordados no sean válidos. Esto puede resultar en que los plazos de notificación de rescisión acordados no sean válidos y que el contrato de arrendamiento de espacio comercial pueda ser rescindido de manera regular dentro de los plazos legales. Así lo muestra una resolución del OLG Dresden del 27 de febrero de 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
El derecho de arrendamiento comercial se diferencia en puntos esenciales del derecho de arrendamiento de vivienda. En el contrato de arrendamiento comercial prevalece una amplia libertad contractual. Por ello, es aún más importante anclar por escrito en el contrato de arrendamiento todos los acuerdos esenciales. Puntos importantes son en particular la duración del contrato de arrendamiento de espacios comerciales así como los plazos de rescisión en contratos indefinidos, si difieren de las normativas legales. Si estos plazos de rescisión no se acuerdan por escrito, pueden ser inválidos, según el bufete MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otros, en derecho inmobiliario y también en derecho de arrendamiento comercial.
Plazos de notificación de rescisión inválidos sin acuerdo escrito
Que la falta de un acuerdo escrito pueda llevar a la invalidez de los plazos de rescisión en una relación de alquiler comercial lo muestra la decisión del OLG Dresden del 27.02.2024.
En el caso subyacente, el arrendatario había firmado un contrato de arrendamiento de oficinas con una GbR. Las partes acordaron que el contrato de arrendamiento sería por tres años y se renovaría automáticamente por un año si una parte no se oponía a la extensión del contrato al menos tres meses antes de la terminación del arrendamiento. El contrato fue firmado por el arrendatario y por un socio de la GbR que alquiló los espacios comerciales. El punto crítico fue que faltaba la firma del segundo socio de la GbR en el contrato.
Propiedad cambia de dueño
Esto se volvió un problema cuando la propiedad alquilada cambió de dueño. Con ello, el comprador asumió el contrato de arrendamiento como arrendador. Este declaró que se oponía a la extensión del contrato de arrendamiento y rescindió el contrato en el plazo correspondiente. El nuevo arrendador argumentó que la rescisión era posible, ya que el contrato de arrendamiento original no cumplía con la forma escrita y por tanto regía el plazo legal de rescisión. Exigió por tanto a los inquilinos la desocupación de los espacios comerciales.
Plazos de notificación de rescisión no válidamente acordados
El conflicto llegó al Tribunal Regional de Leipzig. Este decidió que los inquilinos demandados estaban obligados a desocupar y entregar los espacios comerciales alquilados. Esta decisión fue confirmada por el OLG Dresden en apelación.
El Tribunal Superior explicó que para cumplir con la forma escrita legal es necesario que las condiciones contractuales esenciales, entre las que se incluyen principalmente el bien arrendado, el monto de la renta y la duración del arrendamiento, se desprendan del documento contractual. Esto no ocurre en este caso. Pues si una parte está representada por varias personas, como en el presente caso la GbR por sus dos socios, es necesario que el contrato de arrendamiento sea firmado por todas las personas autorizadas. La forma escrita puede excepcionalmente mantenerse si solo una persona autorizada firma el contrato de arrendamiento y con la firma declara al mismo tiempo que el firmante representa también a todas las demás personas autorizadas cuyas firmas faltan. Tal declaración no se da aquí, según el OLG Dresden.
Inquilinos y arrendadores deben prestar atención a la forma escrita
La consecuencia de violar la forma escrita requerida es que el contrato de arrendamiento se ha celebrado por tiempo indefinido. Por ello, el plazo de rescisión acordado contractualmente no es válido si es más largo que el plazo de rescisión legal, destacó el OLG Dresden. En el caso presente, la cláusula de prórroga en el contrato de arrendamiento lleva de hecho a una extensión del plazo legal de rescisión, porque la rescisión solo puede producirse tres meses antes de cada final de contrato anual. Por lo tanto, la cláusula correspondiente es inválida y la rescisión se realizó correctamente, decidió el OLG Dresden.
La decisión deja claro que tanto los inquilinos como los arrendadores en los contratos de arrendamiento comercial deben prestar atención al requisito de la forma escrita, ya que una violación podría afectar negativamente a una de las partes.
MTR Legal Rechtsanwälte tiene muchos años de experiencia en el derecho inmobiliario y también asesora en el derecho de arrendamiento comercial.
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