La cláusula solo surte efecto en caso de una afectación real
En los contratos de arrendamiento comercial se puede acordar una cláusula de protección contra la competencia. Sin embargo, una reducción del alquiler debido a una violación de la cláusula de protección contra la competencia requiere que efectivamente haya habido una afectación. Así lo dejó claro el OLG Düsseldorf en su sentencia del 12 de septiembre de 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
En principio, el arrendador está obligado, según el § 535 BGB, a entregar el bien arrendado al arrendatario en una condición adecuada para el uso conforme al contrato. De esta disposición legal ya se puede derivar la protección contra la competencia para el arrendatario. Sin embargo, en un contrato de arrendamiento comercial también se puede acordar expresamente una cláusula de protección contra la competencia. Dicha disposición protege al inquilino de que un competidor directo se establezca en el mismo edificio, según la firma de abogados MTR Legal, que asesora, entre otros, en derecho inmobiliario. Sin embargo, de acuerdo con el veredicto del OLG Düsseldorf, dicha cláusula de protección contra la competencia solo aplica si efectivamente existe una afectación.
Protección contra la competencia acordada en el contrato de arrendamiento
En el procedimiento ante el OLG Düsseldorf, las partes habían firmado un contrato de arrendamiento comercial en 2010. El arrendatario deseaba establecer una clínica de fisioterapia en los locales arrendados, con una superficie de aproximadamente 650 metros cuadrados. En el contrato de arrendamiento comercial se incluyó una cláusula por la cual no se alquilarían locales a personas o empresas que compitieran con la clínica de fisioterapia. El arrendador se comprometió a no alquilar, ceder o permitir la cesión de locales en el terreno a personas o empresas que compitieran directamente con el área de negocios del arrendatario. En el contrato se indica textualmente: “Por lo tanto, no se permite la operación de otra clínica de fisioterapia similar.”Siete años después, la arrendadora alquiló locales en el terreno a una naturópata con énfasis en quiropráctica americana. El arrendatario de la clínica de fisioterapia consideró que esto violaba la cláusula de protección contra la competencia y redujo el alquiler en un 25 por ciento. A continuación, la arrendadora demandó el pago del alquiler completo. Argumentó que la cláusula de protección contra la competencia acordada solo incluía la protección contra “competencia directa”. Una clínica naturópata no entraba en esa categoría.
La arrendadora tiene derecho al pago completo del alquiler
El Tribunal Regional de Kleve rechazó la demanda de la arrendadora. En el procedimiento de apelación ante el OLG Düsseldorf, la arrendadora tuvo éxito con su demanda. El tribunal determinó que no hubo violación de la cláusula de protección contra la competencia. El Tribunal Regional había interpretado de manera demasiado amplia el alcance de la cláusula de protección contra la competencia, según el OLG. Porque la cláusula no incluía la protección contra una clínica naturópata con énfasis en quiropráctica americana. Sin embargo, incluso si ese fuera el caso, habría una afectación insignificante que debería quedar fuera de consideración y no justificaría una reducción del alquiler, aclaró el tribunal.
Los partidos de arrendamiento son generalmente libres de acordar una protección contra la competencia completa, que también abarque negocios de otros sectores. Este no fue el caso aquí, explicó el OLG Düsseldorf. Porque en la cláusula se estableció expresamente la protección contra la competencia “directa”. Así, la protección contra la competencia se describe concretamente y la prohibición del arrendamiento de locales a terceros se limita a otra clínica de fisioterapia similar, aclaró el tribunal. Sin embargo, la naturópata no tiene una clínica de fisioterapia y tampoco tiene formación en fisioterapia. En gran medida, se trata de profesiones diferentes, concluyó el OLG. Si se quería que se incluyeran también pequeñas superposiciones con los servicios fisioterapéuticos del arrendatario, estas deberían haberse mencionado concretamente en la medida de lo posible.
No se puede identificar una afectación significativa del uso de los locales arrendados, por lo que la arrendadora tiene derecho al pago completo del alquiler, decidió el OLG.
Redacción de contratos jurídicamente segura
La cláusula de protección contra la competencia debería haber sido mucho más detallada para evitar la instalación de una naturópata u otras clínicas.
MTR Legal asesora en la redacción jurídicamente segura de un contrato de arrendamiento comercial y otros temas de derecho inmobiliario.
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