En el caso de una rescisión inmediata de las instalaciones comerciales arrendadas debido a defectos, es necesaria una advertencia previa. Así lo confirmó el OLG Brandenburg (Caso: 3 U 82/19).
Los contratos de arrendamiento comercial indefinidos pueden rescindirse de manera regular. Si las partes no fijaron contractualmente el periodo de preaviso, se aplicará el plazo legal de preaviso de seis meses conforme al § 580a BGB. Bajo ciertas condiciones, un contrato de arrendamiento comercial también puede rescindirse excepcionalmente. Una razón importante para la rescisión extraordinaria por parte del arrendatario puede ser, por ejemplo, la aparición reiterada de defectos en la propiedad arrendada. Sin embargo, en la mayoría de los casos es necesaria una advertencia previa para que la rescisión extraordinaria sea efectiva, explica el bufete de abogados MTR Rechtsanwälte.
Esto también lo muestra un fallo del OLG Brandenburg del 7 de julio de 2020 (Caso: 3 U 82/19). Aquí, la arrendataria había rescindido extraordinaria e inmediatamente su contrato de arrendamiento comercial debido a la aparición repetida de defectos en la propiedad arrendada. En las instalaciones, en aproximadamente doce años, se habían producido siete filtraciones de agua. Los arrendadores habían respondido cada vez con reparaciones y trabajos de limpieza para abordar el daño.
Dado que, evidentemente, el defecto no pudo ser resuelto, la arrendataria reaccionó al siguiente ingreso de agua con la rescisión inmediata del contrato de arrendamiento. Se omitió una advertencia previa.
Los arrendadores no reconocieron la rescisión inmediata y demandaron por el pago del alquiler pendiente. Con éxito. Al igual que el Tribunal de Distrito de Cottbus, el Tribunal Superior Regional de Brandenburg decidió en el proceso de apelación que la rescisión inmediata era inválida ya que faltaba una advertencia previa.
Aunque los daños por agua ocurrieron con frecuencia, la advertencia no era prescindible. No se pudo asumir que la misma no hubiera tenido éxito, afirmó el OLG. Los arrendadores habían respondido anteriormente cada vez a una notificación de daños con reparaciones. En consecuencia, no habían rechazado definitivamente la eliminación de los defectos, añadió el tribunal. Además, el alcance y el impacto de los eventos de daño no fueron tan significativos como para que a la arrendataria no se le pudiera exigir esperar un poco más después de establecer un plazo.
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