Sentencia del Tribunal Federal de Finanzas sobre la exención fiscal por uso personal, Az.: IX R 14/22
Si entre la compra y la venta de un inmueble transcurren menos de diez años, la ganancia por la venta está sujeta a impuestos. Una excepción es el uso personal. Entonces, la exención fiscal es posible en una venta dentro del período especulativo de diez años. Sin embargo, la venta de un terreno de jardín separado antes de que finalice el período especulativo no está exenta de impuestos. Esto lo decidió el Tribunal Federal de Finanzas con sentencia del 26 de septiembre de 2023 (Az.: IX R 14/22).
Si una propiedad es comprada y vendida dentro de diez años, se trata de una transacción de venta privada. La ganancia de una transacción de venta de este tipo es, en principio, imponible y está sujeta al impuesto sobre la renta. Solo puede haber una exención de impuestos en el caso del uso personal del inmueble por parte del contribuyente, según el despacho de abogados MTR Legal Rechtsanwälte , que asesora, entre otros, en derecho fiscal.
No hay exención fiscal para parcelas de jardín separadas
Sin embargo, no se da tal excepción cuando se separa y vende un terreno de jardín. Esto lo dejó claro el Tribunal Federal de Finanzas (BFH) con su decisión del 26 de septiembre de 2023.
En el caso en cuestión, los contribuyentes compraron un terreno con un edificio de granja antiguo en el año 2014. Los contribuyentes residían en el edificio. Incluía un terreno de unos 4.000 metros cuadrados que ellos utilizaban como jardín. Más tarde separaron una franja de aproximadamente 1.000 m2 del jardín y la vendieron en 2019.
En la declaración del impuesto sobre la renta, los contribuyentes no informaron sobre la venta del terreno parcial. Sin embargo, la oficina de impuestos correspondiente incluyó el beneficio de la venta en el aviso del impuesto sobre la renta de 2021 y lo gravó según la ley de impuestos sobre la renta.
BFH rechaza la demanda
Los contribuyentes se opusieron a esto. La venta del terreno parcial no cumple con los requisitos de una transacción de venta privada, en cualquier caso, la ganancia por la venta debido al uso propio con fines residenciales no está sujeta a impuestos.
Sin embargo, la demanda no tuvo éxito en última instancia ante el Tribunal Federal de Finanzas. El tribunal de Finanzas en Múnich decidió que a los demandantes les surgieron otros ingresos de una transacción de venta privada a partir de la venta del terreno, que son imponibles.
Cuando entre la adquisición y la venta de la propiedad han pasado menos de diez años, surgen otros ingresos de una transacción de venta privada. Según el § 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), los cambios de valor realizados dentro del período de venta de diez años de un bien económico específico en el patrimonio privado del contribuyente deben estar sujetos al impuesto sobre la renta. La identidad económica parcial es suficiente, según el BFH.
Otros ingresos de una transacción de venta privada
La identidad económica parcial se considera si un bien económico es adquirido pero se vende solo en parte. La identidad económica de un bien económico dividido se mantiene en partes si la partición se puede realizar sin medidas técnicas complejas y la viabilidad comercial del bien económico anterior continúa parcialmente. Esto ocurre, por ejemplo, en la división de terrenos, explicó el BFH.
Por lo tanto, en el caso presente, la oficina de impuestos y el tribunal fiscal de Niedersachsen han considerado correctamente otros ingresos de una transacción de venta privada. Porque la parte de terreno vendida y sin edificar no constituye un bien económico cualitativamente diferente. Aunque los terrenos son de diferente tamaño tras la venta, no se diferencian en su tipo, función y valor entre sí, según el BFH.
Uso con fines residenciales solo en terrenos edificados
Los jueces en Múnich dejaron claro que la ganancia por la venta no puede ser excluida de impuestos debido al uso propio con fines residenciales. Solo es posible una exención fiscal si el inmueble se utilizó exclusivamente para fines propios de residencia entre la adquisición y la venta o en el año de la venta y los dos años anteriores. Esto requiere que el bien económico sea habitado por el contribuyente de forma permanente. En el caso de un terreno no edificado, esto no se cumple. Por tanto, solo puede haber una exención fiscal para el terreno con el edificio residencial, pero no para el terreno parcial no edificado. Esto también se aplica si un terreno parcial previamente usado como jardín se separa y se vende, decidió el BFH.
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