Sentencia del BFH del 26.09.2023 – Az. IX R 13/23
Si se vende una propiedad dentro del periodo especulativo de diez años, la ganancia de la venta debe ser gravada. Solo puede haber excepciones al impuesto de especulación si el propietario ha vivido en la propiedad o si ha sido habitada por su hijo adulto con derecho a manutención. Esto fue aclarado por el Tribunal Federal de Finanzas (BFH) con sentencia del 26 de septiembre de 2023 (Az.: IX R 13/23).
Si se compra y vuelve a vender una propiedad dentro de un período de diez años, se trata de una denominada transacción privada de enajenación y la ganancia de la venta está sujeta al impuesto sobre la renta. Sin embargo, la ganancia de la venta puede estar libre de impuestos si el propietario ha utilizado la propiedad en el momento de la venta y en los dos años anteriores, o si sus propios hijos han vivido en la propiedad sin pagar alquiler, explica la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que entre otros temas asesora en derecho fiscal. No se puede hablar de auto-utilización si la propiedad ha sido habitada gratuitamente por la madre, suegra u otros parientes. Esto también lo aclara la sentencia del Tribunal Federal de Finanzas.
Ceder un piso en propiedad gratuitamente a la madre
En el caso en cuestión, una pareja compró en 2009 un piso en propiedad por 177.000 euros. Cedieron gratuitamente el piso a la madre de la demandante. Después de que la madre falleciera, la pareja vendió el piso en 2017, es decir, dentro del plazo especulativo de diez años.
La oficina de impuestos consideró la venta como una transacción privada de enajenación y estableció el impuesto sobre la renta en consecuencia. La pareja se opuso a esto. Según ellos, existía una auto-utilización del piso, por lo que la ganancia de la venta debería estar exenta de impuestos.
BFH: No uso para fines habitacionales propios
Con su demanda, no tuvieron éxito ni en el tribunal fiscal ni en el Tribunal Federal de Finanzas. El BFH declaró que los demandantes no utilizaron el piso para sus propios fines habitacionales. Por lo tanto, la ganancia de la venta tampoco estaba libre de impuestos. Si el período entre la adquisición o finalización de una propiedad y su venta es menos de diez años, la ganancia de la venta solo está exenta de impuestos si la propiedad ha sido utilizada exclusivamente para fines habitacionales propios en este período o en el año de la enajenación y los dos años anteriores, indicó el BFH.
Entender por uso para fines habitacionales propios es que el contribuyente haya habitado la propiedad de manera efectiva y permanente, y no solo haya registrado una residencia en la dirección o simplemente haya visitado a alguien allí. Además, el uso propio se produce si el contribuyente pone el piso a disposición de su hijo con derecho a manutención, afirmó el BFH. Sin embargo, no se considera uso para fines habitacionales propios si la cesión del piso se hace gratuitamente a otro familiar, aclararon los jueces. En consecuencia, a los demandantes no se les puede atribuir un uso para fines habitacionales propios mediante la cesión del piso a la madre de la demandante.
Exención fiscal solo posible bajo condiciones estrictas
El BFH también señaló que el supuesto de exención fiscal según el § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG debe interpretarse de manera estricta. Por lo tanto, no hay razón para extender la ventaja de la cesión del piso a un hijo que debe considerarse en el impuesto sobre la renta a otros casos. A diferencia de un hijo con derecho a manutención, en otros casos no se puede asumir una obligación de manutención sin una evaluación caso por caso. Aquí no se estableció ninguna obligación de manutención de la demandante hacia su madre. De todas formas, entre el demandante y su suegra no existe una relación de parentesco, por lo que el demandante tampoco estaba obligado a proporcionar manutención, según el BFH.
Como muestra la sentencia, una exención fiscal en la venta de una propiedad dentro del periodo especulativo de diez años solo es posible bajo condiciones estrictas.
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