Mantenimiento y reparación en propiedades de alquiler comerciales
La llamada cláusula de techo y fachada genera constantemente problemas en el derecho de arrendamientos comerciales. Un abogado especializado en derecho inmobiliario es el interlocutor adecuado en caso de disputas legales.
¿Quién debe mantener el bien en alquiler? Esto es un punto de disputa frecuente no solo en las relaciones de arrendamiento privado, sino también en el derecho de arrendamientos comerciales, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que tiene como una de sus especialidades el asesoramiento en derecho inmobiliario.
Si no se acuerda otra cosa en el contrato de arrendamiento, las cosas están claras. Según el § 535 BGB, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien en unas condiciones aptas para su uso conforme al contrato y a mantenerlo en ese estado durante el periodo de alquiler.
Cláusulas sobre el mantenimiento del bien en alquiler
En la práctica, sin embargo, esto a menudo se ve diferente y también los inquilinos son involucrados mediante cláusulas correspondientes en el contrato de arrendamiento para el mantenimiento. En el contrato de arrendamiento privado, esto ocurre frecuentemente a través de cláusulas sobre reparaciones menores y estéticas; en el contrato de arrendamiento comercial se asegura a menudo mediante la llamada cláusula de techo y fachada.
Con frecuencia, una cláusula de este tipo está redactada contractualemente de manera que el arrendador solo se encargue del mantenimiento del techo y la fachada del bien en alquiler y el inquilino sea responsable de todas las demás medidas para el mantenimiento y reparación interna y externa del bien en alquiler. De esta forma, el inquilino comercial puede estar obligado a realizar el mantenimiento en una medida considerablemente mayor que un inquilino privado. El trasfondo de esto es que se considera que el inquilino comercial requiere menos protección que una persona privada.
Trabajos de reparación en el techo, partes estructurales del edificio y fachada
Las obras de mantenimiento se entienden como medidas necesarias para la conservación del uso previsto del bien en alquiler. Los signos de desgaste y los defectos deben ser corregidos. Esto puede incluir, por ejemplo, una nueva capa de pintura. Las reparaciones también incluyen trabajos que sean necesarios, por ejemplo, en el techo.
Qué trabajos de mantenimiento y reparación comprende la formulación ‘techo y fachada’ no está claramente definido. Sin embargo, en la jurisprudencia se asume cada vez más que se refiere a techos, partes estructurales del edificio y la fachada exterior. Aquí las labores necesarias deberían ser asumidas por el arrendador, mientras que el inquilino es responsable de todas las demás medidas. Hasta dónde llegan sus obligaciones puede establecerse en el contrato de arrendamiento comercial. Los límites suelen ser difusos, lo que a menudo conduce a disputas legales entre el inquilino y el arrendador. En ese caso, se debe involucrar a un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Límites estrictos en el contrato de alquiler estándar
Cabe destacar que en un contrato de arrendamiento individual se pueden acordar normas más amplias entre las partes que en un contrato de alquiler estándar. Según el § 307 BGB, una cláusula contractual es inadecuada si se perjudica desproporcionadamente al socio contractual del usuario de la cláusula. Así, en un contrato de alquiler estándar, las obligaciones de mantenimiento y reparación solo podrían trasladarse al inquilino en la medida en que se refieran a daños que puedan atribuirse al uso del bien en alquiler y que caen dentro de la esfera de riesgo del inquilino.
MTR Legal Rechtsanwälte asesora sobre cláusulas contractuales en el derecho de arrendamientos comerciales y otros temas del derecho inmobiliario.
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