Mantenimiento y reparación en propiedades de alquiler comercial
La llamada cláusula de tejado y estructura causa problemas repetidos en el derecho de arrendamiento comercial. Un abogado especializado en derecho inmobiliario es el contacto adecuado en caso de disputas legales.
¿Quién debe mantener la propiedad alquilada? No solo en los arrendamientos privados, sino también en el derecho de arrendamiento comercial, esto es un punto frecuente de conflicto entre inquilinos y arrendadores, según la firma de abogados MTR Legal, que se especializa en derecho inmobiliario.
Si en el contrato de arrendamiento no se acuerda lo contrario, el asunto es claro. Según el § 535 BGB, el arrendador está obligado a entregar al inquilino la propiedad alquilada en un estado adecuado para el uso contractual y a mantenerla en ese estado durante el período del arrendamiento.
Cláusulas para el mantenimiento de la propiedad alquilada
En la práctica, a menudo esto es diferente y también a los inquilinos se les obliga al mantenimiento mediante cláusulas en el contrato de arrendamiento. En el arrendamiento privado, esto suele ocurrir mediante cláusulas sobre reparaciones menores y estéticas, mientras que en el arrendamiento comercial, a menudo se incorpora la llamada cláusula de tejado y estructura.
Dicha cláusula a menudo está formulada de tal manera que el arrendador solo asume el mantenimiento del tejado y de la estructura de la propiedad alquilada, y el inquilino es responsable de todas las demás medidas para el mantenimiento y reparación exterior e interior de la propiedad alquilada. De esta manera, el inquilino comercial puede estar obligado a un mantenimiento mucho más amplio que un inquilino privado. El trasfondo de esto es que el inquilino comercial se considera menos necesitado de protección que una persona privada.
Trabajos de reparación en el tejado, partes estructurales del edificio y fachada
Los trabajos de mantenimiento se entienden como medidas necesarias para la conservación del uso correcto de la propiedad alquilada. Se deben reparar las señales de desgaste y los defectos. Esto puede incluir, por ejemplo, una nueva capa de pintura. La reparación también incluye trabajos que, por ejemplo, sean necesarios en el tejado.
Qué trabajos de mantenimiento y reparación abarca la formulación de tejado y estructura, no está definido con precisión. Sin embargo, en la jurisprudencia, se asume cada vez más que se refiere al tejado, las partes estructurales del edificio y la fachada exterior. Aquí, los trabajos necesarios deben ser asumidos por el arrendador, mientras que el inquilino es responsable de todas las demás medidas. Hasta dónde llegan sus obligaciones puede establecerse en el contrat de arrendamiento comercial. Los límites son frecuentemente borrosos, lo que regularmente lleva a disputas legales entre inquilinos y arrendadores. En ese caso, se debe contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Límites estrictos en el contrato de arrendamiento de formularios
Cabe señalar que en un contrato de arrendamiento individual se pueden acordar regulaciones más amplias entre las partes que en un contrato de arrendamiento de formularios. Según el § 307 BGB, una cláusula contractual es desproporcionada si perjudica injustamente al socio contractual del usuario de la cláusula. Por lo tanto, en un contrato de arrendamiento de formularios, las obligaciones de mantenimiento y reparación solo pueden transferirse al inquilino en la medida en que se refieren a daños atribuidos al uso de la propiedad alquilada y que caen en la esfera de riesgo del inquilino.
MTR Legal Rechtsanwälte asesora sobre cláusulas contractuales en el derecho de arrendamiento comercial y otros temas del derecho inmobiliario.
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