OLG Zweibrücken: No hay un precio más alto debido al aumento de los costos de material
El aumento de los costos de construcción y los altos intereses no han hecho que la compra de una propiedad sea más fácil en estos días. Sin embargo, quien haya acordado un precio fijo con una empresa constructora, debe poder confiar en ese precio. Esto lo demuestra una resolución del Tribunal Superior Regional de Zweibrücken del 13 de julio de 2023 (Ref.: 5 U 188/22). El OLG Zweibrücken decidió que una cláusula contractual que permite a la empresa constructora aumentar unilateralmente los precios a pesar de un acuerdo de precio fijo es inválida.
La decisión de construir una casa o comprar una propiedad generalmente también está asociada a un gasto financiero significativo. Esto es aún más válido en los tiempos actuales de aumento de costos de construcción y altos intereses. Por lo tanto, es importante examinar minuciosamente las cláusulas en los contratos firmados, según la firma MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otras cosas, en derecho inmobiliario.
Construcción de una casa de estructura sólida a precio fijo
En el caso subyacente ante el OLG Zweibrücken, una pareja firmó un contrato con una empresa constructora en diciembre de 2020 para la construcción de una casa de estructura sólida. La empresa se comprometió contractualmente a construir la casa en el terreno de la pareja por un precio de 300.000 euros. Las partes utilizaron un modelo de contrato proporcionado por la empresa para formalizar el acuerdo. En este modelo, se incluyó una cláusula que estipulaba que ambas partes estaban obligadas al precio acordado hasta un año después de la firma del contrato. Sin embargo, había una restricción de que las obras debían comenzar dentro de los tres meses posteriores a la firma del contrato.
No obstante, el inicio de la construcción se retrasó. Por lo tanto, la empresa constructora informó alrededor de seis meses después de la firma del contrato, en junio de 2021, que el precio acordado aumentaría en aproximadamente 50.000 euros a 350.000 euros. Como justificación, la empresa argumentó que había habido aumentos extraordinarios en los precios de los materiales de construcción y que estos costos ascendentes no eran previsibles en el momento de la firma del contrato.
Los propietarios exigen compensación por los costos adicionales
La pareja no aceptó este aumento de precio. En su lugar, solicitó a la empresa que comenzara con las obras de construcción. Cuando la empresa se negó a comenzar con las obras, la pareja rescindió el contrato y contrató a otra empresa constructora, que sin embargo, fijó un precio más alto para la construcción de la casa de lo que era el precio fijo original.
Por lo tanto, los cónyuges exigieron a la primera empresa constructora que compensara los costos adicionales para la construcción de la casa. Justificaron esta demanda diciendo que los costos más altos solo surgieron debido a la negativa de la empresa a comenzar con las obras al precio fijo acordado contractualmente.
La demanda de la pareja tuvo éxito en la primera instancia ante el Tribunal Regional de Kaiserslautern (Ref.: 2 O 274/22). Aunque la empresa constructora apeló este veredicto, no tuvo éxito ante el Tribunal Superior Regional de Zweibrücken.
La empresa constructora había explicado que la construcción de la casa de estructura sólida al precio fijo acordado originalmente ya no era viable por razones económicas. Para la empresa, el precio acordado contractualmente representaba una amenaza para su existencia y el cumplimiento del contrato ya no era razonable.
OLG Zweibrücken: Cláusula de ajuste de precios inválida
Sin embargo, esta argumentación no fue aceptada por el OLG Zweibrücken. Después de que el Tribunal Superior Regional informó a la empresa constructora que tenía la intención de desestimar la apelación, la empresa retiró el recurso.
Dado que la empresa no quería ejecutar la construcción de la casa al precio acordado, la pareja tenía derecho a rescindir el contrato y contratar a otra empresa. El OLG dejó en claro que la pareja podía exigir a la empresa constructora la compensación de los costos adicionales resultantes.
Como justificación, explicó que la empresa constructora estaba obligada a realizar la construcción de la casa al precio fijo acordado contractualmente. Según la cláusula de ajuste de precios establecida en el contrato, la empresa podría haber aumentado unilateralmente la remuneración acordada. Dado que esto perjudicaba de manera inapropiada al cliente, la cláusula es inválida, según el OLG Zweibrücken. Los clientes no pudieron prever en el momento de la firma del contrato con qué aumentos de precios tendrían que contar. La empresa podría haberse protegido contra el riesgo de aumentos imprevistos en los precios de los materiales con disposiciones que también hubieran tenido en cuenta adecuadamente los intereses del cliente, señaló el tribunal.
La decisión muestra que la formalización legalmente segura de contratos en derecho inmobiliario juega un papel importante y que vale la pena revisar las cláusulas en contratos de construcción o compra.
MTR Legal Rechtsanwälte asesora en derecho inmobiliario.
No dude en contactarnos !
