OLG Zweibrücken: No hay aumento de precio debido al aumento de los costes del material
El aumento de los costos de construcción y los altos intereses no han facilitado actualmente la compra de una propiedad. Sin embargo, quien haya acordado un precio fijo con una empresa constructora, debe poder confiar en ese precio. Esto lo demuestra una resolución del Tribunal Superior Regional de Zweibrücken del 13 de julio de 2023 (Az.: 5 U 188/22). El OLG Zweibrücken decidió que una cláusula contractual que permite a la empresa constructora, a pesar del acuerdo de precio fijo, aumentar unilateralmente los precios, es inválida.
La decisión de construir una casa o comprar una propiedad implica regularmente un alto gasto financiero. Esto se aplica aún más en los tiempos actuales de costos de construcción en alza y altos intereses. Por lo tanto, es importante examinar cuidadosamente las cláusulas en los contratos firmados, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otros, en derecho inmobiliario.
Construcción de una casa maciza a precio fijo
En el caso subyacente en el OLG Zweibrücken, una pareja firmó un contrato con una empresa constructora en diciembre de 2020 para la construcción de una casa maciza. La empresa se comprometió contractualmente a construir una casa maciza en el terreno de la pareja por un precio de 300,000 euros. Las partes utilizaron un modelo de contrato de la empresa para la conclusión del contrato. En este modelo había una cláusula contractual. Esta estipulaba que ambas partes estarían vinculadas al precio acordado durante un año a partir de la firma del contrato. Sin embargo, había la restricción de que los trabajos de construcción debían comenzar dentro de los tres meses siguientes a la firma del contrato.
Sin embargo, el inicio de la construcción se retrasó. Por lo tanto, la empresa constructora informó alrededor de seis meses después de la celebración del contrato en junio de 2021 que el precio acordado aumentaría aproximadamente en 50,000 euros hasta 350,000 euros. Como justificación, la empresa argumentó que se habían producido aumentos de precios extraordinarios en el material de construcción y que estos costos aumentados no eran previsibles en el momento de la firma del contrato.
Propietarios exigen la compensación de los costos adicionales
Esta subida de precios no fue aceptada por la pareja. En su lugar, solicitaron a la empresa que comenzara con los trabajos de construcción. Al negarse la empresa a comenzar con los trabajos, la pareja declaró la rescisión del contrato y contrató a otra empresa constructora. Sin embargo, esta cobraba un precio más alto por la construcción de la casa maciza que el precio fijo original.
Por lo tanto, los cónyuges exigieron a la primera empresa contratada que sustituyera los costos adicionales para la construcción de la casa. Justificaron esta solicitud alegando que los mayores costos solo surgieron debido a la negativa de la empresa a empezar los trabajos de construcción al precio fijo acordado en el contrato.
La demanda de la pareja ya tuvo éxito en primera instancia en el Tribunal Regional de Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Aunque la empresa constructora presentó una apelación contra este fallo, fracasó en el Tribunal Superior Regional de Pfalz en Zweibrücken.
La empresa constructora había argumentado que la construcción de la casa maciza al precio fijo originalmente acordado no era ya viable por razones económicas. Para la empresa, el precio acordado contractualmente amenazaba su existencia y el cumplimiento del contrato ya no era razonable.
OLG Zweibrücken: Cláusula de ajuste de precios inválida
Sin embargo, este argumento no prosperó en el OLG Zweibrücken. Después de que el Tribunal Superior Regional informara a la empresa constructora que pretendía desestimar la apelación, la empresa retiró el recurso.
Dado que la empresa no quería llevar a cabo la construcción de la casa al precio acordado, la pareja tenía el derecho de rescindir el contrato y contratar a otra empresa. El OLG dejó claro que la pareja podía exigir a la constructora la compensación por los costos adicionales resultantes.
Como justificación, señaló que la empresa constructora debía la construcción de la casa al precio fijo acordado. Según la cláusula de ajuste de precios consagrada en el contrato, la empresa habría podido aumentar unilateralmente la remuneración acordada. Dado que ello perjudicaba indebidamente al cliente, la cláusula es inválida, señaló el OLG Zweibrücken. Porque los clientes no podrían deducir de la cláusula en el momento de la firma del contrato con qué aumentos de precios podrían tener que contar. La empresa podría haberse protegido contra el riesgo de aumentos de precios del material no previstos con regulaciones que al mismo tiempo atendieran adecuadamente los intereses del cliente, señaló el tribunal.
La decisión muestra que el cierre seguro de contratos en el derecho inmobiliario desempeña un papel importante y que vale la pena revisar las cláusulas en los contratos de construcción o de compra.
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