Defecto material al comprar una propiedad ocultado de manera fraudulenta – Sentencia del BGH sobre la obligación de divulgación Az.: V ZR 43/23
Los vendedores de propiedades deben informar sobre los defectos de la propiedad. Esto aplica, según una sentencia del Tribunal Supremo Federal del 27 de octubre de 2023, incluso si en el contrato de compra se acordó una exclusión de garantía (Az.: V ZR 43/23).
Según el derecho inmobiliario, el vendedor debe informar al comprador sobre defectos especialmente graves de la propiedad sin que se le pregunte. Para protegerse contra reclamaciones de indemnización, el vendedor puede acordar una exclusión de garantía en el contrato de compra. Sin embargo, la exclusión de garantía solo se puede acordar para defectos evidentes que el comprador podría haber reconocido. El BGH, con su reciente sentencia, ha desafiado la obligación de divulgación del vendedor de propiedades incluso cuando se ha acordado una exclusión de garantía, según la firma de abogados de negocios MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otros, en derecho inmobiliario.
Responsabilidad por defectos materiales excluida contractualmente
En el caso subyacente, el demandante había adquirido en junio de 2016 un terreno con una casa unifamiliar. En el contrato de compra se acordó la exclusión de la responsabilidad por defectos materiales. La casa también contaba con una terraza cubierta, la cual había sido mencionada en el folleto del agente inmobiliario. No obstante, el techo de la terraza estaba defectuoso. Sobre este defecto, el vendedor no había informado al comprador.
Cuando el comprador descubrió el daño, demandó por la asunción de los costos de reparación calculados en alrededor de 32.000 euros. La demanda inicialmente solo tuvo éxito parcial. El Tribunal Superior de Bremen confirmó que el techo defectuoso de la terraza constituye un defecto material, pero que la exclusión acordada de la responsabilidad por defectos materiales tiene efecto. No se pudo establecer que el vendedor hubiera ocultado de manera fraudulenta el defecto material.
Defecto material ocultado de manera fraudulenta
Sin embargo, el BGH lo vio de otra manera. En su argumentación, el BGH expuso que la filtración del techo de la terraza constituye un defecto material y no solo el síntoma de un defecto material. El vendedor había ocultado las filtraciones de agua a través del techo de la terraza y actuado de manera fraudulenta, incluso si no conocía la causa o solo parcialmente, según los jueces de Karlsruhe.
El BGH continuó diciendo que los compradores no podían reconocer el defecto. Aunque se mencionó el techo de la terraza antes de la firma del contrato, el vendedor no había señalado las filtraciones de agua a través del techo y había ocultado de manera fraudulenta el defecto material.
El BGH remitió el caso al Tribunal Superior de Bremen, que ahora debe decidir sobre la cuantía de la reclamación de indemnización.
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