El inquilino puede rescindir un contrato de arrendamiento comercial sin previo aviso por una razón importante. Un cálculo incorrecto de los costos operativos puede, según el fallo del BGH, ser una razón importante (Ref.: XII ZR 11/20).
Tanto el inquilino como el arrendador pueden terminar una relación de arrendamiento comercial sin previo aviso por una razón importante si la continuación de la relación de arrendamiento se ha vuelto objetivamente insoportable para una de las partes, explica la firma de abogados de MTR Rechtsanwälte.
En el procedimiento ante el BGH, el inquilino había alquilado un local en un centro comercial. Debido a que la transmisión de la alarma de incendios no funcionaba correctamente, el arrendador tuvo que emplear guardias contra incendios adicionales. Los costos de estos guardias, al igual que los costos de amueblar un área de comidas, fueron trasladados a los costos operativos. El inquilino se opuso a esto y declaró la rescisión debido al cálculo incorrecto de los costos operativos.
Sin embargo, el Tribunal de Berlín consideró la rescisión invalida. Aunque el arrendador aplicó injustamente los costos del mobiliario del área de comidas y de los guardias contra incendios al inquilino, y aunque este error era evidente y el inquilino fue perjudicado por un monto de siete cifras, esto no constituía motivo suficiente para una rescisión sin previo aviso, según el Tribunal de Berlín. El inquilino no demostró que el arrendador actuara con intención o engaño.
Sin embargo, el BGH, en su fallo del 6 de octubre de 2021, vio las cosas de manera diferente y anuló la decisión del Tribunal de Berlín. Existe una razón importante para una rescisión extraordinaria sin previo aviso si, al tomar en cuenta todas las circunstancias del caso individual, especialmente la culpa de las partes contractuales y sopesando los intereses de ambas partes, la continuación de la relación de arrendamiento no es razonable ni siquiera hasta el vencimiento del plazo de preaviso o el fin del arrendamiento. Los delitos patrimoniales en perjuicio del inquilino constituyen un motivo importante de rescisión, según el BGH.
Los actos deshonestos del arrendador, por ejemplo, mediante cálculos intencionadamente erróneos de los costos operativos, pueden justificar una rescisión sin previo aviso por parte del inquilino, aclararon los jueces de Karlsruhe. Esto es particularmente cierto si, a pesar de la advertencia del inquilino, el arrendador continúa manteniendo el cálculo incorrecto de manera inaceptable, según el BGH.
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