La Sparkasse pierde el derecho a compensación tras el fallo del OLG Stuttgart
Debido a que una Sparkasse no informó adecuadamente sobre el cálculo de una compensación por amortización anticipada al reembolsar un préstamo anticipadamente, dos prestatarios no deben pagar compensación por amortización anticipada o la reciben de la Sparkasse de vuelta. Así lo decidió el Tribunal Superior Regional de Stuttgart con fallo del 7 de febrero de 2024 (Az.: 9 U 124/23).
Cuando se reembolsa un préstamo anticipadamente, la institución de crédito pierde intereses. Para compensar esta pérdida, puede exigir al prestatario el pago de una compensación por amortización anticipada. Sin embargo, el banco o Sparkasse puede perder su derecho a exigir el pago de esta compensación según § 502 Abs. 2 BGB, si no ha informado adecuadamente a sus clientes sobre la duración del contrato de crédito, el derecho de cancelación del prestatario y el cálculo de la compensación por amortización anticipada, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte , que cuenta con amplia experiencia en derecho bancario.
Compensación por amortización anticipada acordada
En el procedimiento ante el OLG Stuttgart, la Sparkasse había infringido su deber de información. Los demandantes en el caso habían firmado un contrato de préstamo de 263,000 euros con la Sparkasse demandada en octubre de 2016. El préstamo se destinó a financiar un inmueble. Las partes habían acordado una tasa de interés del 1.45 por ciento anual, vinculada hasta agosto de 2036. A los prestatarios se les concedió el derecho de realizar pagos extraordinarios de 13,150 euros anualmente.
Además, se acordó contractualmente que la Sparkasse podría exigir una compensación adecuada por amortización anticipada del préstamo durante el período de fijación de la tasa de interés. El cálculo de la compensación se realizaría según el método denominado activo/pasivo. En el contrato de préstamo se indicaba que la Sparkasse quedaría en la misma posición como si el crédito se hubiera mantenido regularmente hasta el final del período de fijación de la tasa.
Préstamo inmobiliario reembolsado anticipadamente
Dado que los prestatarios ya vendieron el inmueble financiado en 2020, también querían reembolsar anticipadamente su préstamo inmobiliario. Por lo tanto, acordaron con la Sparkasse el reembolso anticipado de la deuda restante del préstamo a cambio del pago de una compensación por amortización anticipada de aproximadamente 12,500 euros. Los prestatarios inicialmente pagaron la compensación, pero luego la reclamaron de vuelta a la Sparkasse. Alegaron que no se les había informado adecuadamente sobre el cálculo de la compensación por amortización anticipada. La Sparkasse no había diferenciado entre el final del período de fijación de la tasa de interés y la expectativa legítima de interés. Además, el acuerdo de reembolso cerrado ya era ineficaz por violación del § 512 BGB, ya que se trataba de un negocio de elusión inadmisible.
OLG Stuttgart: el prestatario tiene derecho al reembolso
El OLG Stuttgart siguió la argumentación de los prestatarios demandantes. Decidió que tienen derecho al reembolso de la compensación por amortización anticipada.
El Tribunal Superior explicó que el pago de la compensación por amortización anticipada por parte de los demandantes se basaba en el acuerdo de reembolso cerrado. Como afirmó el demandante, este acuerdo es un negocio inadmisible bajo § 512 BGB y, por lo tanto, nulo para eludir el § 502 Abs. 2 BGB. Según esta regulación, el derecho de la Sparkasse a exigir el pago de una compensación por amortización anticipada estaba excluido debido a insuficientes detalles contractuales sobre el cálculo de la compensación.
Cálculo de la compensación por amortización anticipada no claro y comprensible
Debido a la venta del inmueble, los demandantes tenían un interés legítimo en el reembolso anticipado del préstamo durante el período de fijación de la tasa de interés que aún estaba vigente hasta 2036, señaló el OLG. Por lo tanto, la Sparkasse tenía derecho a exigir el pago de una compensación por amortización anticipada, pero este derecho se extinguyó. Porque la Sparkasse no representó adecuadamente los detalles del cálculo de la compensación por amortización anticipada de acuerdo con los principios establecidos por el BGH, lo que impidió al prestatario comprender el cálculo de la compensación y no pudo evaluar con precisión su carga financiera, según el OLG Stuttgart. Por lo tanto, los demandantes tienen derecho al reembolso de la compensación por amortización anticipada ya pagada, decidió el tribunal.
Los bancos y Sparkassen cometen reiteradamente errores que les llevan a perder su derecho a exigir el pago de una compensación por amortización anticipada. Especialmente, la información sobre el cálculo de la compensación a menudo es un punto crítico. Para los prestatarios, puede resultar beneficioso revisar el contrato de préstamo. En particular, en un préstamo inmobiliario, la compensación por amortización anticipada suele ascender a una cifra de cinco dígitos.
MTR Legal Rechtsanwälte asesora sobre la compensación por amortización anticipada y otros temas del derecho bancario.
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