Contrato de compraventa no nulo por acuerdo de evasión fiscal – BGH V ZR 115/22
A pesar de un llamado acuerdo de dinero negro, un contrato de compraventa de un inmueble no tiene que ser inválido. Esto lo decidió el BGH con sentencia del 15 de marzo de 2024 (Az.: V ZR 115/22). Esto es posible cuando el propósito principal del contrato de compraventa no radica en la evasión fiscal, sino en la compra o venta del inmueble.
En las transacciones inmobiliarias, generalmente se intercambia mucho dinero. Además, la oficina de impuestos también quiere obtener su parte. La tentación puede ser grande de al menos ‘ahorrar’ un poco en impuestos y declarar en el contrato de compraventa notarial un precio de compra más bajo del realmente acordado y pagado. Sin embargo, esto debe evitarse. Porque, por un lado, constituye evasión fiscal, por lo que las partes del contrato pueden ser penalmente responsables, y por otro lado, esto puede hacer que el contrato de compraventa sea nulo, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte que asesora, entre otros, en derecho inmobiliario.
Declaración incorrecta del precio de compra en el contrato de compraventa notarial
Sin embargo, el contrato de compraventa también puede mantener su validez a pesar de un acuerdo de dinero negro, como muestra la sentencia del Bundesgerichtshof del 15 de marzo de 2024. En el caso en cuestión, las partes acordaron un precio de compra de 150,000 euros para el inmueble. Sin embargo, en el contrato de compraventa notarial, solo hicieron constar 120,000 euros como precio de compra. Los 30,000 euros no documentados ya habían sido pagados en efectivo por el comprador al vendedor antes de la fecha de documentación.
Posteriormente, el vendedor admitió en el marco de una auto-denuncia la reducción del impuesto de transmisión de bienes inmuebles. En consecuencia, entre el vendedor y el comprador, surgió la duda sobre la validez del contrato de compraventa y su anulación.
BGH: El contrato de compraventa es válido
El caso finalmente llegó al BGH. Los jueces de Karlsruhe determinaron primero que el contrato de compraventa notarialmente documentado, debido al precio de compra conscientemente falso, era un negocio simulado que, según el § 117 Abs. 1 BGB, es nulo. Sin embargo, el acto jurídico oculto, es decir, el contrato de compraventa oral del inmueble por un precio más alto, es válido. El defecto de forma fue subsanado con la cesión y la inscripción del comprador en el registro de la propiedad. De este modo, el comprador se convirtió en propietario del inmueble. Esto solo sería diferente si el contrato de compraventa fuera nulo.
Pero este no es el caso, según el BGH. Porque el acuerdo de dinero negro no lleva, debido a la violación de una prohibición legal, directamente a la nulidad del contrato de compraventa en su totalidad. Si al documentar un contrato de compraventa de inmueble se declara un precio más bajo del acordado oralmente para evadir impuestos, si bien existe un llamado acuerdo de dinero negro, el contrato no es nulo por ello. El contrato solo es nulo si la intención de evadir impuestos era el único o principal propósito del contrato de compraventa. Pero ese no es generalmente el caso si la compra o venta del inmueble se desea seriamente. Un contrato que implique evasión fiscal solo será nulo si la evasión fiscal constituye el principal propósito del contrato, explicaron los jueces de Karlsruhe.
Distinción de acuerdos de dinero negro en contratos de obra
En este contexto, distinguieron claramente su jurisprudencia sobre contratos de compraventa de inmuebles y terrenos de la jurisprudencia sobre acuerdos de dinero negro en contratos de obra. Los acuerdos en contratos de obra que conllevan que una de las partes incumpla sus obligaciones fiscales pueden llevar a la nulidad del contrato completo según la ley contra el trabajo no declarado. Sin embargo, estas regulaciones no son aplicables a acuerdos de dinero negro en el marco de contratos de compraventa de inmuebles, según el BGH.
Aquí, el acuerdo para declarar un precio de compra incorrecto es ciertamente algo objetable desde el punto de vista legal. Sin embargo, esto solo afecta al contrato completo si la evasión fiscal prohibida constituye el propósito principal del contrato, dejó claro el BGH. Por lo tanto, en el caso presente, el contrato de compraventa no es nulo debido al acuerdo de dinero negro. Aquí, la transacción inmobiliaria fue deseada genuinamente. La intención seria de intercambio de prestaciones queda demostrada por la formalización y ejecución del contrato de compraventa, según el BGH. Aunque el acuerdo de dinero negro en sí mismo es nulo, esto no lleva a la invalidez del contrato completo.
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