El contrato de compraventa no es nulo por acuerdo de dinero negro para evasión fiscal: BGH V ZR 115/22
A pesar de un llamado acuerdo de dinero negro, un contrato de compraventa de un inmueble no tiene que ser inválido. Así lo decidió el BGH con sentencia del 15 de marzo de 2024 (Ref.: V ZR 115/22). Esto es posible si el propósito principal del contrato de compraventa no es la evasión fiscal, sino la compra o venta de la propiedad.
En las transacciones inmobiliarias, generalmente cambia de manos una gran cantidad de dinero. Además, también el fisco quiere beneficiarse. La tentación puede ser grande de “ahorrar” al menos en impuestos e indicar un precio de compra más bajo en el contrato de compraventa notarial del que realmente se acordó y se paga. Sin embargo, no se recomienda hacer esto. Por un lado, constituye una evasión fiscal, por lo que las partes contratantes pueden ser procesadas penalmente, y por otro lado, el contrato de compraventa puede ser nulo, según explica la firma MTR Legal Rechtsanwälte, que entre otras cosas asesora en derecho inmobiliario.
Indicación incorrecta del precio de compra en el contrato de compraventa notarial
Sin embargo, el contrato de compraventa también puede conservar su validez a pesar de un acuerdo de dinero negro, como lo muestra la sentencia del Tribunal Supremo Federal del 15 de marzo de 2024. En el caso subyacente, las partes habían acordado un precio de compra de 150,000 euros para la propiedad. Sin embargo, en el contrato de compraventa notarial solamente hicieron constar un precio de compra de 120,000 euros. El comprador ya había pagado en efectivo al vendedor los 30,000 euros no documentados antes de la fecha de la escrituración.
Posteriormente, el vendedor admitió la reducción del impuesto de transmisión de bienes mediante una autodenuncia. En consecuencia, quedó en debate entre el vendedor y el comprador la validez del contrato de compraventa y su revocación.
BGH: El contrato de compraventa es válido
Finalmente, el caso llegó al BGH. Los jueces de Karlsruhe determinaron en primer lugar que el contrato de compraventa notarial por la falsa declaración del precio de compra constituye un negocio ficticio, que según el § 117 Abs. 1 BGB es nulo. Sin embargo, el contrato subyacente, es decir, el contrato de compraventa verbalmente acordado para la propiedad a un precio más alto, es válido. El defecto formal se subsanó con la transmisión y el registro del comprador en el registro de la propiedad, haciendo que el comprador se convirtiera en propietario del inmueble. Esto solo sería diferente si el contrato de compraventa fuera nulo.
Pero este no es el caso, según el BGH. Porque el acuerdo de dinero negro no lleva a la nulidad completa del contrato de compraventa debido a la violación de una prohibición legal. Aunque el precio de compra se indique más bajo al formalizar un contrato de compraventa para evasión fiscal, existe un acuerdo de dinero negro. Sin embargo, el contrato de compraventa no es nulo por ello. El contrato solo es nulo si la intención de evadir impuestos es el único o el principal propósito del contrato de compraventa. Esto generalmente no es el caso si la compra o venta de la propiedad es seriamente deseada. Un contrato asociado con evasión fiscal es solo nulo si la evasión fiscal constituye el fin principal del contrato, explicaron además los jueces de Karlsruhe.
Diferenciación respecto a acuerdos de dinero negro en contratos de obra
En este sentido, diferenciaron claramente su jurisprudencia sobre contratos de compraventa de inmuebles y terrenos de la jurisprudencia sobre acuerdos de dinero negro en contratos de obra. Los acuerdos en contratos de obra que lleven a que una parte no cumpla con sus obligaciones fiscales pueden, de acuerdo con la ley de combate al trabajo ilegal, llevar fácilmente a la nulidad del contrato completo. Sin embargo, estas regulaciones no son aplicables a acuerdos de dinero negro en el contexto de contratos de compraventa de inmuebles, según el BGH.
En este caso, el acuerdo para indicar un precio de compra falso es legalmente cuestionable. Sin embargo, solo afecta a todo el contrato si la evasión fiscal prohibida constituye el fin principal del contrato, aclaró el BGH. En consecuencia, el contrato de compraventa en este caso no es nulo por el acuerdo de dinero negro. Aquí, la transacción inmobiliaria fue seriamente deseada. La voluntad seria de intercambio se demuestra con la celebración y ejecución del contrato de compraventa, agregó el BGH. Aunque el acuerdo de dinero negro sea por sí mismo nulo, esto no conduce a la invalidez de todo el contrato.
MTR Legal Rechtsanwälte lo acompaña en las transacciones inmobiliarias y asesora sobre otros temas del derecho inmobiliario.
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