Договор купли-продажи не является недействительным из-за соглашения о сокрытии налогов – BGH V ZR 115/22
Несмотря на так называемое соглашение о черных деньгах, договор купли-продажи недвижимости не обязательно является недействительным. Это постановил BGH решением от 15 марта 2024 года (Аз.: V ZR 115/22). Это возможно, если основная цель договора купли-продажи не заключается в уклонении от уплаты налогов, а в покупке или продаже недвижимости.
При сделках с недвижимостью обычно передается много денег. Кроме того, налоговая служба также хочет получить свою долю. Здесь может возникнуть искушение, по крайней мере, избежать уплаты некоторых налогов и указать в нотариальном договоре купли-продажи более низкую цену, чем была фактически согласована и уплачена. Однако от этого стоит воздержаться. Когда это делается, с одной стороны, это налоговое правонарушение, и стороны договора могут быть привлечены к уголовной ответственности, с другой стороны, договор купли-продажи может быть признан недействительным, как указывает юридическая фирма MTR Legal Rechtsanwälte, консультирующая, среди прочего, по вопросам права недвижимости.
Неверное указание цены в нотариальном договоре купли-продажи
Однако, как показывает решение Федерального суда от 15 марта 2024 года, договор купли-продажи может сохранять свою действительность, несмотря на соглашение о черных деньгах. В рассматриваемом деле стороны согласовали цену на недвижимость в размере 150 000 евро. В нотариальном договоре купли-продажи они, однако, указали лишь 120 000 евро в качестве цены. Неуказанные 30 000 евро покупатель выплатил продавцу наличными до даты оформления.
Позже продавец в рамках самодекларации признал уклонение от уплаты налога на приобретение недвижимости. В результате встал вопрос об эффективности договора купли-продажи и его возможном аннулировании между продавцом и покупателем.
BGH: Договор купли-продажи действителен
Дело, в конечном итоге, было передано в BGH. Судьи в Карлсруэ сначала установили, что нотариально заверенный договор купли-продажи с заведомо ложной ценой является мнимой сделкой, которая в соответствии с § 117 Абс. 1 BGB недействительна. Однако скрытая сделка, то есть устно заключенный договор купли-продажи недвижимости по более высокой цене, является действительной. Формальный недостаток был исправлен путем передачи и внесения покупателя в земельный кадастр. Таким образом, покупатель стал собственником недвижимости. Это было бы иначе, только если бы договор купли-продажи был недействителен.
Однако это не так, как заявил BGH. Соглашение о черных деньгах не приводит непосредственно к недействительности всего договора купли-продажи из-за нарушения законодательного запрета. Если в момент оформления договора купли-продажи недвижимости цена указывается ниже, чем фактически согласована, с целью уклонения от налогов, то речь идет о так называемом соглашении о черных деньгах. Это, однако, не делает договор недействительным. Договор считается недействительным только в том случае, если цель уклонения от уплаты налогов была единственной или главной целью договора купли-продажи. Однако это, как правило, не так, если покупка или продажа недвижимости были искренне желаемыми. Договор, связанный с уклонением от уплаты налогов, недействителен только тогда, когда уклонение от налогов является главной целью договора, уточнили судьи в Карлсруэ.
Отличие от соглашений о черных деньгах в договорах подряда
При этом они четко отличали свою судебную практику по договорам купли-продажи недвижимости и участков земли от практики по соглашениям о черных деньгах в договорах подряда. Соглашения в договорах подряда, которые приводят к тому, что одна из сторон не выполняет свои налоговые обязательства, могут, в соответствии с законом о борьбе с теневой занятостью, привести к недействительности всего договора. Однако эти положения не применяются к соглашениям о черных деньгах в рамках договоров купли-продажи недвижимости, как заявил BGH.
В данном случае соглашение о ложной цене, безусловно, представляет собой юридически сомнительное действие. Однако это влияет на весь договор только тогда, когда незаконное уклонение от налогов является основной целью договора, как отметил BGH. Таким образом, в настоящем случае договор купли-продажи не является недействительным из-за соглашения о черных деньгах. Здесь сделка с недвижимостью действительно была желаемой. Искреннее желание обмена услуги доказывается заключением договора купли-продажи и его исполнением, как заявил BGH. Даже если соглашение о черных деньгах само по себе недействительно, это не ведет к недействительности всего договора.
MTR Legal Rechtsanwälte сопровождают вас при сделках с недвижимостью и консультируют по другим вопросам права недвижимости.
Свяжитесь с нами! zu uns auf!
