Техническое обслуживание и ремонт коммерческих арендуемых объектов
Так называемая «Дах- и Фах-оговорка» в коммерческом арендном праве часто вызывает разногласия. Адвокат по имущественному праву является подходящим контактным лицом при юридических спорах.
Кто должен поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии? Это вопрос вызывает частые споры между арендаторами и арендодателями не только в частных, но и в коммерческих арендных отношениях, отмечает консалтинговая компания MTR Legal Rechtsanwälte, специализирующаяся на имущественном праве.
Если в договоре аренды не предусмотрено иное, все ясно. Согласно § 535 Гражданского кодекса Германии, арендодатель обязан предоставить арендатору арендуемое имущество в состоянии, пригодном для договорного использования, и поддерживать его в таком состоянии в течение срока аренды.
Положения о техническом обслуживании арендуемого имущества
Однако на практике это часто выглядит иначе, и арендаторы также привлекаются к техническому обслуживанию через соответствующие положения договора аренды. В частном арендном договоре это часто происходит через положения о мелком ремонте и косметическом ремонте, а в коммерческом договоре аренды часто закрепляется так называемая «Дах- и Фах-оговорка».
Такая оговорка часто предусматривает, что арендодатель берет на себя только техническое обслуживание крыши и несущих конструкций арендуемого объекта, а арендатор несет ответственность за все другие меры по внешнему и внутреннему техническому обслуживанию и ремонту арендуемого имущества. Таким образом, коммерческий арендатор может быть обязан выполнять техническое обслуживание в значительно большем объеме, чем частный арендатор. Это связано с тем, что коммерческий арендатор считается менее нуждающимся в защите, чем частное лицо.
Ремонтные работы на крыше, несущих конструкциях и фасаде
Под мерами по техническому обслуживанию понимаются меры, необходимые для поддержания надлежащего использования арендуемого имущества. Следы износа и дефекты должны быть устранены. Это может касаться, например, свежей покраски. К ремонту относятся также ремонтные работы, которые необходимы, например, на крыше.
Какую часть работ по техническому обслуживанию и ремонту охватывает формулировка «Дах- и Фах», точно не определено. В судебной практике все чаще считают, что это касается крыши, несущих конструкций и внешнего фасада. Необходимые работы должны быть взяты на себя арендодателем, в то время как арендатор отвечает за все остальные меры. Объем его обязанностей может быть установлен в коммерческом арендном договоре. Границы при этом часто расплывчатые, что регулярно приводит к юридическим спорам между арендатором и арендодателем. В таких случаях следует обратиться за помощью к адвокату по имущественному праву.
Строгие границы в формулярных договорах аренды
Следует учитывать, что в индивидуальном договоре аренды между сторонами могут быть согласованы более широкие положения, чем в формулярном договоре аренды. Согласно § 307 Гражданского кодекса Германии, договорная оговорка считается ненадлежащей, если она несправедливо ущемляет права партнера по договору. Таким образом, в формулярном договоре аренды обязанности по техническому обслуживанию и ремонту могут возлагаться на арендатора только в той мере, в какой они связаны с повреждениями, относящимися к использованию арендуемого имущества и попадающими в сферу риска арендатора.
MTR Legal Rechtsanwälte консультирует по договорным оговоркам в коммерческом арендном праве и другим аспектам имущественного права.
Свяжитесь с адвокатом по имущественному праву .
