Pas d’ajustement du contrat pour les baux commerciaux à long terme en raison de la pandémie et des conflits armés
Le tribunal de grande instance de Coblence a décidé dans un jugement du 14 mars 2024 (réf. 14 O 278/24) que ni la pandémie de COVID-19 ni la guerre en Ukraine ne justifient à elles seules un droit d’adaptation des baux commerciaux à long terme conformément à l’article 313 BGB. Cette décision illustre les conditions dans lesquelles une adaptation du contrat peut être envisagée en raison de perturbations imprévues de l’équivalence contractuelle.
Faits de l’affaire sous-jacente au litige
Au cœur de la décision se trouvait une relation locative pour des locaux commerciaux de grande importance économique. La locataire a demandé une adaptation du contrat en raison de graves difficultés à exécuter le contrat suite à la pandémie de COVID-19 et aux effets économiques anticipés de la guerre en Ukraine. Elle a sollicité une modification des dispositions contractuelles conclues, notamment la suspension ou la réduction des loyers convenus.
Arguments de la partie défenderesse
La propriétaire ne voyait aucune base pour une modification du bail en se fondant sur l’article 313 BGB. Elle a soutenu que ni la pandémie ni la guerre en Ukraine ne constituaient un événement imprévisible rendant la poursuite du contrat intolérable pour l’une des parties. En particulier, elle a souligné que le risque entrepreneurial restait fondamentalement à la charge de la locataire.
Évaluation judiciaire de la demande d’adaptation
Nécessité d’une perturbation grave de la base de l’affaire
Le tribunal a rejeté la demande d’adaptation en déclarant qu’une adaptation du contrat n’était envisageable qu’en cas de perturbation grave et intolérable du contrat. Ni les restrictions dues à la pandémie ni les effets de la guerre ne remplissaient cette exigence dans le cas présent pour la partie locataire concernée. Les juges ont souligné que les changements fondamentaux de la situation politique ou économique étaient également couverts par le risque entrepreneurial dans le cadre de contrats à long terme.
Aucun effondrement de la base de l’affaire selon l’article 313 BGB
Le tribunal a relevé que la « disparition de la base de l’affaire » selon l’article 313 BGB imposait des exigences élevées en matière de tolérance. Une perturbation de la base de l’affaire ne justifiait une adaptation que si le maintien du contrat inchangé apparaissait insupportable pour une partie, compte tenu de toutes les circonstances, et si le risque de développement n’avait pas déjà été assumé par les parties contractantes. Dans le cas jugé, les conditions n’étaient pas réunies selon la chambre.
Portée du jugement pour les contrats à long terme
La décision du tribunal de grande instance de Coblence va au-delà du cas individuel. Elle souligne que tant les pandémies que les conflits armés peuvent être qualifiés de risques généraux de la vie économique et ne justifient pas sans plus la revendication d’une adaptation des engagements contractuels à long terme. Ainsi, les exigences pour les parties locataires de prouver une disparition ou une perturbation significative de la base de l’affaire sont clarifiées à nouveau. Une adaptation contractuelle reste l’exception en cas de changements graves et inattendus des circonstances.
Qualification juridique et perspectives
La question de savoir dans quelles circonstances les situations extrêmes économiques ou politiques peuvent influencer des contrats existants et déclencher une adaptation continue d’être discutée tant par les tribunaux que par la doctrine. Il reste crucial d’examiner en détail chaque cas individuel. Cela implique notamment l’examen des dispositions contractuelles, du profil de risque des parties et des impacts concrets des changements de circonstances.
Pour les entreprises, les investisseurs et les gestionnaires de fonds, cela pose de nombreux défis dans le domaine du droit immobilier concernant la gestion des relations contractuelles à long terme. En cas de questions juridiques plus approfondies concernant les baux et locations en cours ou futurs, il est recommandé – pour éviter les risques et désavantages juridiques – de recourir à des conseils éclairés. Pour plus d’informations, consultez le conseil juridique en droit immobilier.
