La cuarta ley de reducción de la burocracia entró en vigor el 1 de enero de 2025
El 1 de enero de 2025 entró en vigor la Cuarta Ley de Reducción de la Burocracia. La ley trae consigo un cambio significativo en el derecho de arrendamiento comercial, ya que en el contrato de arrendamiento de locales comerciales se elimina el requisito de la forma escrita, bastando la forma de texto simple. Esto conlleva un alivio considerable, ya que la forma de texto significa que no se requiere una firma autógrafa en el documento.
La Cuarta Ley de Reducción de la Burocracia (BEG IV) incluye una serie de medidas. Entre los puntos clave se encuentran la reducción de los plazos de conservación en el derecho mercantil y fiscal, el fomento de la digitalización, la reducción de obligaciones de información y notificación, así como otras simplificaciones. También se incluye que el requisito de la forma escrita se elimina en diversos ámbitos y la forma de texto simple es suficiente, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora en derecho inmobiliario, entre otros.
Eliminación del requisito de forma escrita en el contrato de arrendamiento comercial
El BEG IV pretende impulsar la digitalización. Esto debe lograrse en diversas áreas, entre otras cosas, mediante la eliminación del requisito de la forma escrita. La forma de texto se considera entonces suficiente. A diferencia de la forma escrita, ya no se requiere una firma autógrafa en papel. Esto acelera los procesos digitales y facilita su manejo práctico. Además de que el correo electrónico es un medio de comunicación común en el ámbito empresarial. Desde el 1 de enero de 2025, también se pueden cerrar contratos por correo electrónico, siempre que la forma de texto sea suficiente, como es el caso del arrendamiento comercial. Para la forma de texto, también es suficiente un fax o documentos electrónicos como, por ejemplo, un PDF.
Forma de texto: Declaración legible en un soporte de datos duradero
La forma de texto está regulada en el § 126b del BGB. Si se prescribe la forma de texto, entonces “una declaración legible, en la que se mencione a la persona que declara, debe emitirse en un soporte de datos duradero”. Como soporte de datos duradero es apto cualquier medio que permita al receptor almacenar o conservar el mensaje dirigido a él de manera que le sea accesible durante un período suficientemente largo y apto para transmitir la declaración de manera inalterada.
Hasta ahora, según el § 550 del BGB, un contrato de arrendamiento con una duración superior a un año, que no se hubiera celebrado en forma escrita, es indefinido y puede concluir bajo las consideraciones de los plazos de preaviso legales. Ahora se aplica lo mismo a la forma de texto: un contrato de arrendamiento que se haya celebrado por un período superior a un año se considera indefinido si no cumple con el requisito de la forma de texto.
Conclusión del contrato más eficiente y menos burocrática
Para los arrendadores e inquilinos, especialmente también de locales comerciales, esto significa que la conclusión del contrato puede ser más rápida y con menos esfuerzo, ya que los documentos físicos necesarios ya no deben ser enviados de un lado a otro y firmados autógrafamente. Sin embargo, para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 2025, sigue siendo necesaria la forma escrita.
Otra ventaja de la novedad es que las infracciones relativas a la forma escrita en el derecho de arrendamiento comercial a menudo han sido motivo de conflictos legales entre inquilinos y arrendadores.
Evitar la inseguridad jurídica
Sin embargo, la eliminación del requisito de la forma escrita y la reducción a la forma de texto puede causar cierta inseguridad jurídica entre inquilinos y arrendadores. Por lo tanto, el diseño del contrato debe ser lo más detallado y preciso posible para que las relaciones legales entre las partes estén claramente reguladas y se puedan evitar los litigios. Esto significa que todos los acuerdos del contrato de arrendamiento deben estar formulados de manera clara e inequívoca.
Esto es aún más relevante, ya que, en el derecho de arrendamiento comercial, existe de todas formas una amplia libertad contractual y las partes pueden acordar libremente sus derechos y obligaciones. Por lo tanto, en el contrato de arrendamiento comercial, especialmente la determinación de la duración del contrato y, en su caso, el acuerdo de los plazos de preaviso o la adaptación del alquiler tienen gran importancia.
Además, las partes contratantes deben tener en cuenta que, sin una firma autógrafa, puede ser más difícil probar la autenticidad de los acuerdos contractuales.
MTR Legal Rechtsanwälte tiene una gran experiencia en el derecho inmobiliario y lo apoya en el diseño contractual y otros temas en el derecho de arrendamiento comercial.
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