# Swiss Life暂停房地产基金份额赎回 > 因流动性不足，Swiss Life暂停European Real Estate Living and Working基金份额赎回，最长可达36个月。 Source: https://www.mtrlegal.com/zh/swiss-life/ · Language: zh · Updated: 2026-10-26 --- ## Swiss Life暂停份额赎回与发行 Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH于2026年10月20日12时暂停赎回开放式房地产基金Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working（ISIN DE000A2ATC31）的份额。自该时点起，该基金暂时也不再发行新份额。 基金公司称，作出该决定的原因是流动性不足。据此，现有资金不足以满足到期赎回请求，同时确保房地产资产组合得到正常管理。根据正式投资者信息公告，在作出该决定前，基金公司进行了利益权衡，并称已同时考虑继续持有份额的投资者与希望赎回份额的投资者的利益。 ### 暂停期最长可达36个月 基金封闭期最长可达36个月。目前尚无法确定何时能够实际恢复份额赎回。 正常赎回规则规定，最低持有期为24个月，赎回通知期为12个月。根据基金公司的说明，截至2026年10月20日已经到期的赎回请求仍已得到执行。 ## 对现有赎回请求的影响 已经发出份额赎回通知、但12个月赎回通知期尚未届满的投资者，在暂停期间不会收到赎回款。只有基金恢复赎回后，方可办理赎回。届时适用恢复赎回时有效的赎回价格。 对于已发出赎回通知的份额，在赎回通知期届满前不得通过证券交易所出售。在特定条件下，可以撤回赎回请求。具体个案中能否撤回，取决于相关合同条款和基金条款。 ### 法定分阶段方案 后续程序适用按时间分阶段实施的规定： - 如果12个月后流动性仍然不足，可以低于已确定市场价值最多10%的价格出售房地产。 - 24个月期满后，允许的折价幅度扩大至最多20%。 - 如果36个月后仍无法恢复份额赎回，则必须对基金进行清算。 暂停期间，基金计划继续分配正常收益的半数。根据Swiss Life的说明，已有多项房地产资产被选定用于出售。 ## 通过出售房地产补充流动性 Swiss Life将相关压力部分归因于2022年的利率政策转向。由于中东冲突升级，利率市场和房地产市场的形势在2026年进一步恶化。准备出售资产的业主数量众多，而潜在买方数量较少。因此，出售流程有所延长，同时可能需要作出大幅价格折让。 根据管理人的说明，自2025年秋季以来，该基金收到的赎回请求持续增加。在没有足够资金流入的情况下，基本上只能通过出售房地产来获得额外流动性。 自2024年以来，该公司已出售六项零售、办公及住宅类资产，总价约为2.2亿欧元。其中大部分为社区生活配套商业中心。截至暂停赎回之时，已向投资者支付约3亿欧元。 ## 基金结构与关键数据 该基金成立于2016年12月22日。截至2026年9月底，其投资组合包括欧洲境内的37项房地产资产。其中约一半属于“Living”板块，包括医疗健康和住宅房地产；另一半属于“Working”板块，包括办公及社区生活配套商业房地产。 根据基金公司的数据，当时基金净资产约为7.62亿欧元，出租率为92.7%。年度报告列有分布于六个国家的37项房地产资产。 根据截至2026年9月30日的基金概况表，每份基金份额的发行价格为10.68欧元，赎回价格为10.17欧元。杠杆率为22.7%。Swiss Life表示，该公司的其他基金不受此次暂停措施影响。 ## 开放式房地产基金面临市场压力 Living and Working基金的情况与开放式房地产基金普遍承压有关。2026年，多只基金[暂停了份额赎回](https://www.mtrlegal.com/offener-immobilienfonds-anteilsruecknahme-voruebergehend-ausgesetzt/)或宣布将进行清算。UBS (D) Euroinvest Immobilien、Kanam Leading Cities Invest和Catella Max已经进入清算程序。 Deutsche Bundesbank（德国联邦银行）统计，2025年开放式房地产基金的净流出额为76亿欧元；上一年度为59亿欧元。这些数据表明，该细分市场持续面临流动性压力。 如果大量投资者希望在有限期间内赎回其份额，开放式房地产基金尤其容易陷入困境。房地产通常无法在短期内且在不产生潜在价值折损的情况下出售。因此，基金份额的流动性与房地产资产的长期资金占用之间可能形成显著矛盾。 ## 受影响投资者可采取的法律措施 暂停份额赎回并不会自动产生损害赔偿请求权。投资者能否依法向提供咨询的银行、投资中介或其他可能承担责任的主体主张权利，尤其取决于购买份额时的具体情况、所提供的信息以及是否存在违反义务的行为。 尤其可以考虑对以下方面进行个案法律审查。 ### 因投资咨询不当主张损害赔偿 如果基金份额系在接受投资咨询的情况下购买，而咨询存在错误，则可以考虑向提供咨询的银行或投资顾问主张损害赔偿。 其中一个核心问题是是否就流动性风险履行了告知义务。Bundesgerichtshof（BGH，德国联邦最高法院）在2014年4月29日作出的判决中明确，银行在推荐开放式房地产基金时，必须告知投资者基金份额赎回可能被暂停（BGH，2014年4月29日判决，Az.（案号）XI ZR 477/12及XI ZR 130/13）。 因此，投资者可以委托审查，其在购买基金份额前是否被以易于理解且准确的方式告知：一旦暂停赎回，其可能在较长时间内无法动用所投资的资金。 此外，其他咨询错误也可能具有法律意义，例如： - 错误宣称所投资资金可随时支取； - 淡化开放式房地产基金的风险； - 未充分考虑投资者的投资目标、投资期限和风险承受能力； - 对重大费用和风险作出错误或不完整的说明； - 所作推荐与投资者的个人风险及需求特征不符。 是否存在违反义务的行为，必须根据具体咨询过程和现有文件进行判断。 ### 因销售文件不实或不完整产生的请求权 此外，还可以审查购买前使用的销售文件、关键投资者信息文件或其他产品信息是否存在错误或不完整之处。 如果投资的重大风险未得到准确说明，或相关信息整体上使投资者对所投资资金的可支取性产生误解，则尤其可能具有法律意义。 能否据此主张权利，取决于具体文件、购买时间以及当时适用的法律规定。 ## 审查潜在请求权 Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working自2026年10月20日起暂停份额赎回，给投资者带来了重大挑战。投资者暂时无法通过向基金公司赎回份额而轻易取回所投资资金。目前尚无法可靠预测暂停将持续多久，以及基金份额未来将具有何种经济价值。 不过，仅暂停赎回本身尚不足以产生损害赔偿请求权。投资者更应委托审查，其在购买基金份额时是否已被适当告知相关风险，尤其是暂停赎回的可能性及其带来的流动性风险。 ## 流动性风险告知义务 特别是在银行或投资顾问推荐相关投资的情况下，Bundesgerichtshof关于开放式房地产基金流动性风险告知义务的判例可能具有重要意义。如果审查结果表明相关主体违反了咨询义务或告知义务，则可以考虑主张损害赔偿，并视情况撤销投资交易、恢复至交易前状态。 因此，建议受影响的投资者及时委托审查购买文件和咨询文件，并就潜在请求权及其诉讼时效进行个案评估。 ## 面向投资者的资本市场法分析 暂停赎回涉及赎回请求、期限、份额价格、基金条款以及暂停期间后续发展等问题。由此产生何种法律后果，应根据具体投资情况和相关基础文件进行判断。MTR Legal Rechtsanwälte为企业、投资者及高净值个人就相关问题提供法律服务；更多信息请参阅[资本市场法法律咨询](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/kapitalmarktrecht/)。