# Swiss Life приостанавливает погашение паёв фонда недвижимости > Swiss Life приостанавливает погашение паёв European Real Estate Living and Working из-за нехватки ликвидности на срок до 36 месяцев. Source: https://www.mtrlegal.com/ru/swiss-life-priostanavlivaet-pogashenie-paev-fonda-nedvizhimosti/ · Language: ru · Updated: 2026-10-26 --- ## Swiss Life приостанавливает погашение и выпуск паёв Компания Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH 20 октября 2026 года в 12:00 приостановила погашение паёв открытого фонда недвижимости Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (ISIN DE000A2ATC31). С этого момента также временно прекращён выпуск новых паёв. В качестве причины управляющая компания называет недостаточную ликвидность. Имеющихся средств, по её данным, недостаточно для исполнения наступивших требований о погашении паёв и одновременного обеспечения надлежащего управления портфелем недвижимости. Согласно официальной информации для инвесторов, принятию решения предшествовала оценка, в рамках которой учитывались как интересы остающихся в фонде инвесторов, так и интересы инвесторов, желающих погасить свои паи. ### Приостановление может продлиться до 36 месяцев Закрытие фонда может продлиться до 36 месяцев. Когда именно погашение паёв сможет быть возобновлено, в настоящее время неизвестно. Правила обычного погашения предусматривают минимальный срок владения в 24 месяца и двенадцатимесячный срок предварительного уведомления о погашении. По данным управляющей компании, требования о погашении, срок исполнения которых наступил к 20 октября 2026 года, были исполнены. ## Последствия для уже поданных требований о погашении Инвесторы, которые уже подали уведомление о погашении своих паёв, но двенадцатимесячный срок предварительного уведомления ещё не истёк, не получат выплат в период приостановления. Погашение станет возможным только после его возобновления фондом. При этом будет применяться цена погашения, действующая на соответствующий момент. Продажа на бирже паёв, в отношении которых подано уведомление о погашении, исключена до истечения срока предварительного уведомления. При определённых условиях требование о погашении может быть отозвано. Возможность такого отзыва в каждом конкретном случае зависит от применимых договорных условий и правил фонда. ### Предусмотренный законом поэтапный план В отношении дальнейших действий применяются следующие поэтапные требования: - Если по истечении двенадцати месяцев ликвидность по-прежнему будет недостаточной, объекты недвижимости могут быть проданы по цене, которая не более чем на 10 процентов ниже установленной рыночной стоимости. - По истечении 24 месяцев допустимый дисконт увеличивается до 20 процентов. - Если погашение паёв не удастся возобновить и по истечении 36 месяцев, фонд подлежит ликвидации. В период приостановления планируется продолжить выплату половины регулярного дохода. По данным Swiss Life, несколько объектов недвижимости уже выбраны для продажи. ## Продажа недвижимости должна обеспечить ликвидность Swiss Life связывает сложившуюся напряжённую ситуацию, помимо прочего, с разворотом процентной политики в 2022 году. В 2026 году ситуация на рынках процентных ставок и недвижимости дополнительно обострилась вследствие эскалации конфликта на Ближнем Востоке. Большому числу собственников, готовых продать недвижимость, противостоит меньшее число потенциальных покупателей. В результате процессы продажи затягиваются, при этом могут потребоваться существенные ценовые скидки. По данным управляющей компании, с осени 2025 года фонд фиксирует рост числа требований о погашении паёв. При отсутствии достаточного притока средств дополнительная ликвидность может быть обеспечена главным образом за счёт продажи недвижимости. С 2024 года компания продала шесть объектов в сегментах розничной торговли, коммерческой недвижимости и жилья на общую сумму около 220 миллионов евро. Преимущественно речь шла о торговых центрах повседневного спроса. До приостановления погашения инвесторам было выплачено около 300 миллионов евро. ## Структура и ключевые показатели фонда Фонд был учреждён 22 декабря 2016 года. На конец сентября 2026 года его портфель включал 37 объектов недвижимости в Европе. Примерно половина портфеля приходилась на сегмент «Living», включающий медицинскую и жилую недвижимость, а другая половина — на сегмент «Working», включающий коммерческую недвижимость и объекты торговли товарами повседневного спроса. По данным управляющей компании, стоимость чистых активов фонда на тот момент составляла около 762 миллионов евро. Доля сданных в аренду площадей составляла 92,7 процента. В годовом отчёте указаны 37 объектов недвижимости в шести странах. Согласно информационному листку по состоянию на 30 сентября 2026 года, цена размещения составляла 10,68 евро, а цена погашения — 10,17 евро за пай. Доля заёмного капитала составляла 22,7 процента. По данным Swiss Life, приостановление не затрагивает другие фонды компании. ## Открытые фонды недвижимости под давлением рынка Ситуация с Living and Working связана с более масштабными трудностями открытых фондов недвижимости. В 2026 году в нескольких фондах [было приостановлено погашение паёв](https://www.mtrlegal.com/offener-immobilienfonds-anteilsruecknahme-voruebergehend-ausgesetzt/) либо объявлено о ликвидации. UBS (D) Euroinvest Immobilien, Kanam Leading Cities Invest и Catella Max уже находятся в процессе ликвидации. Bundesbank (Федеральный банк Германии) оценивает чистый отток средств из открытых фондов недвижимости в 2025 году в 7,6 миллиарда евро. Годом ранее он составлял 5,9 миллиарда евро. Эти показатели свидетельствуют о сохраняющемся давлении на ликвидность в данном сегменте рынка. Открытые фонды недвижимости сталкиваются с трудностями, в частности, когда большое число инвесторов желает погасить свои паи в течение ограниченного периода времени. Как правило, недвижимость невозможно продать в короткий срок без риска снижения её стоимости. Поэтому между ликвидностью паёв фонда и долгосрочным характером вложений в недвижимость может возникнуть существенный дисбаланс. ## Правовые возможности затронутых инвесторов Приостановление погашения паёв не влечёт автоматического возникновения права на возмещение убытков. Возможность предъявления инвесторами требований к консультировавшему банку, инвестиционному посреднику или, при определённых обстоятельствах, к другим ответственным лицам зависит, в частности, от обстоятельств приобретения паёв, предоставленной информации и возможных нарушений обязанностей. Индивидуальная правовая оценка может быть целесообразна, в частности, в следующих областях. ### Возмещение убытков вследствие ненадлежащего инвестиционного консультирования Если паи фонда были приобретены в рамках инвестиционного консультирования, при наличии ошибок в консультации может быть заявлено требование о возмещении убытков к консультировавшему банку или инвестиционному консультанту. Ключевое значение имеет информирование о риске ликвидности. Bundesgerichtshof (BGH, Федеральный суд Германии) в решениях от 29 апреля 2014 года разъяснил, что при рекомендации открытых фондов недвижимости банки обязаны информировать клиентов о возможности приостановления погашения паёв (BGH, решения от 29 апреля 2014 года, Az. (номера дел) XI ZR 477/12 и XI ZR 130/13). Поэтому инвесторы могут проверить, были ли они до приобретения паёв понятно и достоверно проинформированы о том, что в случае приостановления погашения они, возможно, в течение длительного времени не смогут получить доступ к инвестированному капиталу. Кроме того, значение могут иметь и другие ошибки при консультировании, например: - недостоверное утверждение о постоянной доступности инвестированного капитала; - преуменьшение рисков открытых фондов недвижимости; - ненадлежащий учёт инвестиционных целей, инвестиционного горизонта и готовности инвестора принимать риски; - недостоверное или неполное раскрытие существенных расходов и рисков; - рекомендация, не соответствовавшая индивидуальному профилю инвестора. Наличие нарушения обязанностей должно оцениваться с учётом содержания конкретной консультации и имеющихся документов. ### Требования в связи с недостоверными или неполными документами о продаже Кроме того, может быть проверено, содержали ли использованные до приобретения паёв документы о продаже, ключевая информация для инвесторов или иная информация о продукте ошибки либо были ли они неполными. Это может иметь значение, в частности, если существенные инвестиционные риски были представлены недостоверно или информация в целом создавала вводящее в заблуждение представление о доступности инвестированного капитала. Возможность предъявления соответствующих требований зависит от конкретных документов, момента приобретения и применимых в каждом случае положений законодательства. ## Проверка возможных требований Приостановление погашения паёв Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working с 20 октября 2026 года создаёт для инвесторов серьёзные трудности. В настоящее время инвестированный капитал невозможно без дополнительных препятствий получить обратно посредством погашения паёв управляющей компанией. Продолжительность приостановления и будущая экономическая стоимость паёв фонда в настоящее время не поддаются надёжному прогнозированию. Однако само по себе приостановление ещё не является основанием для требования о возмещении убытков. Инвесторам следует проверить, были ли они при приобретении паёв надлежащим образом проинформированы о рисках, в частности о возможности приостановления погашения и связанных с этим рисках ликвидности. ## Информирование о риске ликвидности Именно в случае инвестиционной рекомендации со стороны банка или инвестиционного консультанта может иметь значение практика Bundesgerichtshof в отношении обязанности информировать о риске ликвидности открытых фондов недвижимости. Если проверка выявит нарушение обязанностей по консультированию или информированию, могут рассматриваться требования о возмещении убытков и, при определённых обстоятельствах, расторжение инвестиционной сделки с возвратом сторонами полученного. Поэтому затронутым инвесторам рекомендуется своевременно проверить документы, связанные с приобретением и консультированием, а также провести индивидуальную оценку возможных требований и сроков их исковой давности. ## Правовая оценка для инвесторов с точки зрения законодательства о рынке капитала Приостановление погашения затрагивает, помимо прочего, вопросы, связанные с требованиями о погашении, сроками, стоимостью паёв, правилами фонда и дальнейшим развитием ситуации в период приостановления. Возникающие правовые последствия должны оцениваться с учётом конкретного участия в фонде и лежащих в его основе документов. MTR Legal Rechtsanwälte сопровождает компании, инвесторов и состоятельных частных лиц по соответствующим вопросам; дополнительная информация представлена на странице [юридические консультации по праву рынка капитала](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/kapitalmarktrecht/).