# Маклерская комиссия не взыскивается из-за несоблюдения текстовой формы > LG München I отказал во взыскании комиссии: сообщения в WhatsApp не подтверждали договор и комиссию в требуемой текстовой форме. Source: https://www.mtrlegal.com/ru/maklerskaya-komissiya-tekstovaya-forma/ · Language: ru · Updated: 2026-10-31 --- Landgericht München I (Земельный суд Мюнхена I) отказал во взыскании маклерской комиссии в размере около 15 000 евро, поскольку не было доказано заключение маклерского договора с соблюдением установленной формы (LG München I, Urteil vom 13. Mai 2026 – 3 O 13657/25 (решение от 13 мая 2026 года, номер дела 3 O 13657/25)). По мнению суда, представленные сообщения в WhatsApp не содержали достаточного соглашения о маклерской комиссии. Требования из неосновательного обогащения или ведения чужих дел без поручения также отсутствовали. ## Спор о посредничестве при продаже квартиры в собственность Маклер, выступавший в качестве истца, утверждал, что встретился с собственником квартиры. В ходе этой встречи собственник якобы поручил ему за комиссионное вознаграждение найти покупателя на квартиру, расположенную в Bayreuth. ### Предполагаемое представительство собственника его братом По утверждению маклера, дальнейшие условия договора впоследствии были согласованы через брата собственника. Тот состоял с истцом в дружеских отношениях и также работал маклером по недвижимости. Он якобы представлял собственника при совершении юридически значимых действий и согласовал через WhatsApp, в частности, детали поручения и размер комиссии. После продажи квартиры собственник отказался платить. Он оспорил изложенную маклером версию и заявил, что не встречался с ним и не разговаривал с ним по телефону. Кроме того, он не выдавал своему брату доверенности, а продажа состоялась без участия истца. ## Полномочия на представительство не доказаны Landgericht München I не смог убедиться в том, что собственник уполномочил своего брата совершать юридически значимые волеизъявления. Таким образом, не было доказано уже то, что брат мог действовать от имени собственника с юридической силой. Независимо от отсутствия полномочий на представительство суд рассмотрел установленные законом требования к форме маклерских договоров в отношении квартир и односемейных домов. ## Текстовая форма согласно § 656a BGB не соблюдена Согласно [§ 656a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html) (параграф 656a Bürgerliches Gesetzbuch — Гражданского кодекса Германии) маклерский договор, предметом которого является подтверждение возможности заключения договора купли-продажи квартиры или односемейного дома либо посредничество при заключении такого договора, должен быть заключен в текстовой форме. Текстовая форма не была соблюдена, поскольку из сообщений в WhatsApp не следовало, что истцу должна была причитаться комиссия в заявленном размере за посредничество при заключении договора купли-продажи либо за предоставление информации о возможности его заключения или о покупателе соответствующего объекта недвижимости. § 126b BGB (параграф 126b Гражданского кодекса Германии) требует для этого наличия читаемого заявления, в котором указано лицо, сделавшее заявление, и которое зафиксировано на долговечном носителе информации. ### Переписка в WhatsApp не содержала достаточного соглашения о комиссии Решающим обстоятельством было не само по себе использование мессенджера. Согласно мотивировочной части решения, из представленных сообщений в WhatsApp не следовало наличие достаточного соглашения о комиссии. Сообщения в мессенджере во всяком случае не соответствуют установленной законом текстовой форме, если из них не усматриваются существенные условия договора. Поэтому даже при наличии у брата действительных полномочий маклерский договор не был бы заключен с соблюдением установленной формы. Суд исходил из того, что договор являлся бы недействительным вследствие несоблюдения формы согласно § 125 BGB (параграф 125 Гражданского кодекса Германии). ## Недопустимость обхода требований посредством внедоговорных притязаний Маклер также не мог обосновать требование о выплате вознаграждения иными правовыми основаниями. Landgericht отклонил требования, основанные на: - неосновательном обогащении и - ведении чужих дел без поручения. ### Установленные законом требования к форме сохраняют определяющее значение По мнению суда, в отношении требования из неосновательного обогащения истец уже не исполнил возложенное на него бремя доказывания. Кроме того, такому требованию противоречила законодательная цель § 656a BGB. Предписание о форме призвано предотвращать споры о заключении и содержании соответствующих маклерских договоров. Согласно мотивировке суда, нормы о неосновательном обогащении не предназначены для последующего создания правовых последствий договора, недействительного из-за несоблюдения формы. В противном случае установленное законом [требование о текстовой форме](https://www.mtrlegal.com/wiki/textform/) можно было бы обойти. Суд признал наличие такого же блокирующего действия в отношении требований из ведения чужих дел без поручения. ## Решение вступило в законную силу после отклонения апелляции Oberlandesgericht München (Высший земельный суд Мюнхена) отклонил апелляцию маклера (OLG München, Beschluss vom 22. Oktober 2026 – 8 U 1651/26 (определение от 22 октября 2026 года, номер дела 8 U 1651/26)). Тем самым решение Landgericht вступило в законную силу. Bundesgerichtshof (BGH, Федеральный суд Германии) также уже неоднократно рассматривал §§ 656b ff. BGB (параграфы 656b и последующие Гражданского кодекса Германии), введенные в 2020 году. В каждом из соответствующих производств решения были вынесены не в пользу участвовавших в них маклеров. ## Значение требований к форме в договорном праве Решение наглядно показывает, что для возникновения права на комиссионное вознаграждение одной посреднической деятельности недостаточно. Необходимы действительный договор, соблюдение установленной законом формы, а при заключении договора через представителя — доказуемые полномочия на представительство. Если существенные условия договора невозможно установить из переписки, это может исключить право на вознаграждение. По правовым вопросам, касающимся требований к форме, полномочий на представительство и действительности договорных соглашений, MTR Legal предлагает индивидуальную [юридическую консультацию по договорному праву](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/handelsrecht/vertragsrecht/).