30. Apr 21

KG Berlin: Minderung der Gewerbemiete wegen Corona-bedingter Schließung

Das Kammergericht Berlin hat mit Urteil vom 01.04.2021 entschieden, dass die Gewerbemiete aufgrund einer Corona-bedingten Schließung um 50 Prozent gemindert werden kann (Az.: 8 U 1099/20).

Um die Ausbreitung des Corona-Virus einzudämmen, müssen Geschäfte bekanntlich ganz oder teilweise schließen. Die Bundesregierung hat durch eine Neuregelung im Dezember 2020 deutlich gemacht, dass der staatlich angeordnete Lockdown eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB sein kann und eine Anpassung der Gewerbemiete deshalb möglich ist, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte.

An dieser Neuregelung hat sich das KG Berlin orientiert und die Minderung der Gewerbemiete wegen einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung bejaht. Zudem hat es festgestellt, dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall nicht nachgewiesen werden muss.

Im zu Grunde liegenden Fall musste der Mieter seine Spielhalle Corona-bedingt schließen. Die Gewerbemiete zahlte er für die Monate April und Mai 2020 daher nur anteilig. Der Vermieter verlangte nun die Zahlung der restlichen Miete. Seine Klage scheiterte.

Das Land Berlin hatte wegen der Corona-Pandemie den Lockdown angeordnet. Der Mieter könne sich wegen dieser behördlichen Schließungsanordnung auf eine Störung des Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB berufen. Der vertraglich vereinbarte Mietzins sei daher um 50 Prozent zu reduzieren, entschied das KG Berlin.

Das Kammergericht führte zur Begründung aus, dass zur Geschäftsgrundlage bei der Vermietung von Gewerberäumen auch die Vorstellung gehöre, dass das wirtschaftliche und soziale Leben durch das Auftreten einer Pandemie und der damit verbundenen staatlich angeordneten Geschäftsschließung nicht weitgehend zum Erliegen kommt. Diese Störung der Geschäftsgrundlage habe sich jedoch verwirklicht und der Mieter habe die Geschäftsräume nicht wie vertraglich vorgesehen nutzen können.

Dies gehe über ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache hinaus und könne nicht von einer Vertragspartei allein getragen werden. Die daraus resultierenden Nachteile seien daher solidarisch von beiden Parteien zu tragen. Bei einer vollständigen Betriebsschließung wie im vorliegenden Fall, sei daher die Gewerbemiete um die Hälfte zu reduzieren, so das KG Berlin.

Das OLG Dresden hat in einem vergleichbaren Fall ähnlich entschieden (Az.: 5 U 1782/20). Dennoch kommt es immer auf den Einzelfall an, ob die Gewerbemiete gemindert werden kann. Erfahrene Rechtsanwälte beraten.

Weitere Informationen unter:

https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/immobilienrecht/gewerbliches-mietrecht/corona-und-gewerbliches-mietrecht.html

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