23. Aug 19

Immobilienverkauf – Kein Haftungsausschluss bei arglistigem Verschweigen von Mängeln

Hat der Verkäufer einer Immobilie Mängel arglistig verschwiegen, kann er sich nicht auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Das hat das OLG Frankfurt entschieden (Az. 29 U 183/17).

Beim Immobilienkaufvertrag wird üblicherweise ein Gewährleistungsausschluss zum Schutz der Verkäufers vereinbart. Der Verkäufer kann sich auf den Gewährleistungsausschluss aber nicht berufen, wenn er bekannte Mängel an der Immobilie arglistig verschwiegen hat, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte. Das hat das OLG Frankfurt mit Urteil vom 21. Januar 2019 bestätigt.

Im zu Grunde liegenden Fall nahmen die Käufer einer Immobilie den Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch. Das Haus war von einem Makler angeboten worden. Im Exposé hieß es, das Gebäude sei voll bewohnbar mit Ausbaureserve im Obergeschoss. Hinweise auf gravierende Mängel gab es nicht. Nach einer ausführlichen Besichtigung der Immobilie wurde der Kaufvertrag unterzeichnet.

Erst nach der Übergabe stellten die Käufer fest, dass Dachtreppe und Dachstuhl massiv vom Holzbock befallen waren. Teile der beschädigten Stellen waren bei der Besichtigung mit Folie abgeklebt worden. Außerdem war das Gebäude massiv vom Kellerschwamm befallen, weil Teile der Wände feucht waren. Eine besonders betroffene Wand war zum Zeitpunkt der Besichtigung mit einer Korkplatte verkleidet. Die Käufer holten ein privates Gutachten ein. Der Sachverständige schätzte die Sanierungskosten auf insgesamt rund 60.000 Euro.

Die Käufer machten Schadensersatzansprüche gegen die Verkäuferin geltend. Sie habe die Mängel arglistig verschwiegen. Die abgeklebten Stellen an Dachtreppe und Dachstuhl habe sie bei der Besichtigung mit Schutz vor Holzsplittern erklärt. Zudem habe die Verkäuferin auch Kenntnis von den Feuchteschäden gehabt und dies gegenüber einer Nachbarin geäußert. Auch habe sie mehrfach erfolglos versucht, die Schäden zu beseitigen. Auf die gravierenden Mängel habe die Verkäuferin nicht hingewiesen, obwohl sie das Haus lange selbst bewohnt hatte, so dass ihr die Mängel hätten bekannt sein müssen.

Für das OLG Frankfurt kommt daher Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln ernsthaft in Betracht. Die Kläger hätten hinreichend dargelegt, dass die Schäden der Verkäuferin bekannt sein mussten und diese beim Verkauf verschwiegen wurden. Der vereinbarte Haftungsausschluss sei durch das arglistige Verschweigen der Mängel unwirksam.

Beim Immobilienkauf lauern viele Fallstricke. Im Immobilienrecht erfahrene Rechtsanwälte können beraten.

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