25. Apr 22

Corona - OLG Frankfurt zur Minderung der Gewerbemiete

Auch mittelbare Auswirkungen des Corona-Pandemie können ggf. eine Reduzierung der Gewerbemiete begründen. Das geht aus einem Beschluss des OLG Frankfurt vom 18.02.2022 hervor (Az.: 2 U 138/21).

Der Bundesgerichtshof hatte bereits mit Urteil vom 12.01.2022 entschieden, dass die Anpassung der gewerblichen Miete aufgrund des Corona-Lockdowns unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist (Az.: XIII ZR 8/21). Weiter hatte der BGH deutlich gemacht, dass eine pauschale Kürzung der Miete um 50 Prozent nicht möglich sei und es immer auf die Umstände im Einzelfall ankomme, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte.

In dem Verfahren am OLG Frankfurt hatte die Beklagte Gewerbeflächen für ihren Reinigungsbetrieb gemietet. Sie musste ihr Geschäft während der Corona-Pandemie nicht schließen, war aber mittelbar von den behördlichen Schließungsanordnungen betroffen. Denn aufgrund der behördlichen Anordnungen fielen viele Veranstaltungen aus, deshalb wurde weniger Kleidung als üblich in die Reinigung gebracht. Bei der Beklagten führte dies ab März 2020 zu einen deutlichen Umsatzeinbruch und von April bis Juli 2020 zahlte sie keine Miete mehr für ihre Geschäftsräume. Der Vermieter klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Das OLG Frankfurt gab der Klage zwar statt und entschied, dass der Vermieter Anspruch auf die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen habe. Grundsätzlich könnten aber auch mittelbare Auswirkungen der Corona-Pandemie zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage und einem Anspruch auf Anpassung des Mietzinses führen. Dazu müsse der Mieter allerdings darlegen, dass das Festhalten am ursprünglichen Mietvertrag unzumutbar sei. Dies habe die Mieterin hier versäumt, so das Gericht.

Das OLG räumte ein, dass auch hier die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch die Folgen der Corona-Pandemie schwerwiegend gestört gewesen sei. In Folge der vielen ausgefallenen Veranstaltungen sei der Bedarf an Reinigungsleistungen gesunken, so dass der Reinigungsbetrieb der Mieterin die behördlichen Schließungsanordnungen zumindest mittelbar zu spüren bekam. Allerdings habe die Mieterin nicht dargelegt, dass ihr das Festhalten an dem unveränderten Mietvertrag unzumutbar war. Dazu hätte sie insbesondere die Kostenstruktur und Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen und finanziellen Lage ihres Betriebs darlegen müssen. Da es daran fehle, habe sie keinen Anspruch auf Anpassung der Mietzahlungen, so das OLG.

Ob die Gewerbemiete Corona-bedingt angepasst werden kann, ist immer eine Einzelfallentscheidung.

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