# Swiss Life zawiesza umarzanie jednostek funduszu nieruchomości > Swiss Life zawiesza na okres do 36 miesięcy umarzanie jednostek European Real Estate Living and Working z powodu braku płynności. Source: https://www.mtrlegal.com/pl/swiss-life-zawiesza-umarzanie-jednostek-funduszu-nieruchomosci/ · Language: pl · Updated: 2026-10-26 --- ## Swiss Life zawiesza umarzanie i emisję jednostek Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH zawiesiła 20 października 2026 r. o godz. 12:00 umarzanie jednostek otwartego funduszu nieruchomości Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (ISIN DE000A2ATC31). Od tego momentu tymczasowo nie są również emitowane nowe jednostki. Jako przyczynę towarzystwo funduszu wskazuje niewystarczającą płynność. Dostępne środki nie wystarczały bowiem na realizację wymagalnych żądań umorzenia przy jednoczesnym zapewnieniu prawidłowego zarządzania portfelem nieruchomości. Zgodnie z oficjalną informacją dla inwestorów decyzję poprzedziło wyważenie interesów zarówno inwestorów pozostających w funduszu, jak i tych, którzy chcą umorzyć swoje jednostki. ### Zawieszenie może potrwać do 36 miesięcy Zamknięcie funduszu może potrwać do 36 miesięcy. Obecnie nie wiadomo, kiedy umarzanie jednostek będzie mogło zostać faktycznie wznowione. Zasady standardowego umarzania przewidują minimalny okres posiadania wynoszący 24 miesiące oraz dwunastomiesięczny termin realizacji żądania umorzenia. Według informacji towarzystwa funduszu żądania umorzenia wymagalne już 20 października 2026 r. zostały jeszcze zrealizowane. ## Wpływ na istniejące żądania umorzenia Inwestorzy, którzy już wypowiedzieli uczestnictwo w funduszu, lecz w przypadku których dwunastomiesięczny termin realizacji żądania umorzenia jeszcze nie upłynął, nie otrzymają wypłaty w okresie zawieszenia. Umorzenie będzie możliwe dopiero po jego wznowieniu przez fundusz. Decydująca będzie wówczas cena umorzenia obowiązująca w tym momencie. W odniesieniu do jednostek objętych wypowiedzeniem ich sprzedaż giełdowa jest wykluczona do czasu upływu terminu realizacji żądania umorzenia. Pod pewnymi warunkami żądanie umorzenia może zostać cofnięte. To, czy jest to możliwe w konkretnym przypadku, zależy od właściwych postanowień umownych i warunków funduszu. ### Przewidziany ustawowo plan etapowy W odniesieniu do dalszego przebiegu obowiązują wymogi rozłożone w czasie: - Jeżeli po dwunastu miesiącach płynność nadal będzie niewystarczająca, nieruchomości będzie można sprzedawać po cenach niższych o maksymalnie 10 procent od ustalonej wartości rynkowej. - Po upływie 24 miesięcy dopuszczalny dyskont zwiększa się do maksymalnie 20 procent. - Jeżeli umarzanie jednostek nie będzie mogło zostać wznowione także po 36 miesiącach, fundusz zostanie postawiony w stan likwidacji. W okresie zawieszenia nadal ma być wypłacana połowa regularnych dochodów. Według informacji Swiss Life kilka nieruchomości zostało już wytypowanych do sprzedaży. ## Sprzedaż nieruchomości ma zapewnić płynność Swiss Life przypisuje obciążenia między innymi zmianie trendu stóp procentowych w 2022 r. Sytuacja na rynkach stóp procentowych i nieruchomości miała ulec dalszemu zaostrzeniu w 2026 r. wskutek eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie. Dużej liczbie właścicieli gotowych do sprzedaży odpowiada mniejsza liczba potencjalnych nabywców. W rezultacie procesy sprzedaży ulegają wydłużeniu, a jednocześnie konieczne mogą być znaczne obniżki cen. Według informacji oferującego od jesieni 2025 r. fundusz odnotowuje rosnącą liczbę żądań umorzenia. Bez wystarczającego napływu środków dodatkową płynność można zasadniczo uzyskać wyłącznie poprzez sprzedaż nieruchomości. Od 2024 r. spółka sprzedała sześć obiektów z segmentów handlu detalicznego, nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych za łączną kwotę około 220 milionów euro. W większości były to lokalne centra handlowo-usługowe. Do czasu zawieszenia umarzania jednostek inwestorom wypłacono około 300 milionów euro. ## Struktura i kluczowe dane funduszu Fundusz został utworzony 22 grudnia 2016 r. Pod koniec września 2026 r. portfel obejmował 37 nieruchomości w Europie. Były one podzielone mniej więcej po połowie między segment „Living”, obejmujący nieruchomości medyczne i mieszkaniowe, oraz segment „Working”, obejmujący nieruchomości komercyjne i lokalne obiekty handlowo-usługowe. Zgodnie z informacjami towarzystwa funduszu wartość aktywów netto funduszu wynosiła w tym czasie około 762 milionów euro. Wskaźnik wynajęcia wynosił 92,7 procent. W sprawozdaniu rocznym wykazano 37 nieruchomości w sześciu państwach. Zgodnie z kartą informacyjną według stanu na 30 września 2026 r. cena emisyjna wynosiła 10,68 euro, a cena umorzenia 10,17 euro za jednostkę. Wskaźnik zadłużenia wynosił 22,7 procent. Według informacji Swiss Life zawieszenie nie dotyczy innych funduszy spółki. ## Otwarte fundusze nieruchomości pod presją rynku Sytuacja funduszu Living and Working jest związana z szerszymi trudnościami otwartych funduszy nieruchomości. W 2026 r. w przypadku kilku funduszy [zawieszono umarzanie jednostek](https://www.mtrlegal.com/offener-immobilienfonds-anteilsruecknahme-voruebergehend-ausgesetzt/) lub zapowiedziano likwidację. UBS (D) Euroinvest Immobilien, Kanam Leading Cities Invest oraz Catella Max znajdują się już w likwidacji. Bundesbank określa odpływy netto z otwartych funduszy nieruchomości w 2025 r. na 7,6 miliarda euro. Rok wcześniej wynosiły one 5,9 miliarda euro. Dane te obrazują utrzymującą się presję płynnościową w tym segmencie rynku. Otwarte fundusze nieruchomości napotykają trudności zwłaszcza wtedy, gdy wielu inwestorów chce umorzyć swoje jednostki w ograniczonym przedziale czasowym. Nieruchomości co do zasady nie można sprzedać w krótkim terminie bez ryzyka utraty wartości. Z tego względu między płynnością jednostek funduszu a długoterminowym zaangażowaniem aktywów w nieruchomości może powstać istotna rozbieżność. ## Możliwości prawne inwestorów objętych zawieszeniem Zawieszenie umarzania jednostek nie powoduje automatycznie powstania roszczenia odszkodowawczego. To, czy inwestorzy mogą wystąpić na drogę prawną przeciwko bankowi świadczącemu usługi doradztwa, pośrednikowi inwestycyjnemu lub ewentualnie innym podmiotom odpowiedzialnym, zależy w szczególności od okoliczności nabycia jednostek, przekazanych informacji oraz możliwych naruszeń obowiązków. Indywidualna analiza prawna może być zasadna zwłaszcza w następujących obszarach. ### Odszkodowanie z tytułu wadliwego doradztwa inwestycyjnego Jeżeli jednostki funduszu zostały nabyte w ramach doradztwa inwestycyjnego, w przypadku wadliwego doradztwa można rozważyć roszczenie odszkodowawcze przeciwko bankowi świadczącemu usługi doradztwa lub doradcy inwestycyjnemu. Kluczową kwestią jest poinformowanie o ryzyku utraty płynności. Bundesgerichtshof (BGH, Federalny Trybunał Sprawiedliwości) w wyrokach z 29 kwietnia 2014 r. wyjaśnił, że banki rekomendujące otwarte fundusze nieruchomości muszą informować o możliwości zawieszenia umarzania jednostek (BGH, wyroki z 29 kwietnia 2014 r., Az. (sygn. akt) XI ZR 477/12 oraz XI ZR 130/13). Inwestorzy mogą zatem zlecić zbadanie, czy przed nabyciem zostali w sposób zrozumiały i prawidłowy poinformowani, że w przypadku zawieszenia umarzania mogą przez dłuższy czas nie mieć dostępu do zainwestowanego kapitału. Ponadto znaczenie mogą mieć inne uchybienia w zakresie doradztwa, takie jak: - nieprawidłowe przedstawienie możliwości dysponowania zainwestowanym kapitałem w dowolnym czasie; - bagatelizowanie ryzyka związanego z otwartymi funduszami nieruchomości; - niewystarczające uwzględnienie celów inwestycyjnych, horyzontu inwestycyjnego i gotowości inwestora do podejmowania ryzyka; - błędne lub niepełne przedstawienie istotnych kosztów i ryzyk; - rekomendacja niedostosowana do indywidualnego profilu inwestora. To, czy doszło do naruszenia obowiązków, należy ocenić na podstawie konkretnej rozmowy doradczej i dostępnej dokumentacji. ### Roszczenia z tytułu nieprawidłowych lub niepełnych materiałów sprzedażowych Ponadto można zbadać, czy materiały sprzedażowe, kluczowe informacje dla inwestorów lub inne informacje o produkcie wykorzystywane przed nabyciem były nieprawidłowe bądź niepełne. Może to mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy istotne ryzyka inwestycji nie zostały prawidłowo przedstawione lub gdy informacje jako całość wywoływały mylne wrażenie co do dostępności zainwestowanego kapitału. To, czy wynikają z tego roszczenia, zależy od konkretnej dokumentacji, momentu nabycia oraz każdorazowo mających zastosowanie przepisów prawa. ## Analiza możliwych roszczeń Zawieszenie umarzania jednostek Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working z dniem 20 października 2026 r. stawia inwestorów przed poważnymi wyzwaniami. Zainwestowany kapitał nie jest obecnie swobodnie dostępny poprzez umorzenie jednostek przez towarzystwo funduszu. Obecnie nie można wiarygodnie przewidzieć, jak długo potrwa zawieszenie ani jaką wartość ekonomiczną będą miały jednostki funduszu w przyszłości. Samo zawieszenie nie stanowi jednak jeszcze podstawy roszczenia odszkodowawczego. Inwestorzy powinni raczej zlecić zbadanie, czy przy nabyciu jednostek funduszu zostali należycie poinformowani o ryzykach, w szczególności o możliwości zawieszenia umarzania oraz związanym z tym ryzyku utraty płynności. ## Informowanie o ryzyku utraty płynności Zwłaszcza w przypadku rekomendacji inwestycyjnej udzielonej przez bank lub doradcę inwestycyjnego znaczenie może mieć orzecznictwo Bundesgerichtshof dotyczące obowiązku informowania o ryzyku utraty płynności otwartych funduszy nieruchomości. Jeżeli analiza wykaże naruszenie obowiązków w zakresie doradztwa lub udzielania informacji, można rozważyć roszczenia odszkodowawcze, a w stosownych przypadkach także odwrócenie skutków transakcji inwestycyjnej. Inwestorom objętym zawieszeniem zaleca się zatem niezwłoczne poddanie analizie dokumentacji dotyczącej nabycia i doradztwa oraz dokonanie indywidualnej oceny możliwych roszczeń i terminów ich przedawnienia. ## Kwalifikacja w świetle prawa rynku kapitałowego Zawieszenie umarzania dotyczy między innymi kwestii związanych z żądaniami umorzenia, terminami, cenami jednostek, warunkami funduszu oraz dalszym rozwojem sytuacji w okresie zawieszenia. Wynikające z tego skutki prawne należy oceniać na podstawie konkretnej inwestycji i dokumentacji stanowiącej jej podstawę. MTR Legal Rechtsanwälte wspiera przedsiębiorstwa, inwestorów i zamożne osoby prywatne w odpowiednich kwestiach; bliższe informacje można znaleźć na stronie [doradztwo prawne w zakresie prawa rynku kapitałowego](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/kapitalmarktrecht/).