# Swiss Life schort inkoop van vastgoedfonds op > Swiss Life schort de inkoop van deelnemingsrechten in European Real Estate Living and Working wegens liquiditeitstekort tot 36 maanden op. Source: https://www.mtrlegal.com/nl/swiss-life-schort-inkoop-vastgoedfonds-op/ · Language: nl · Updated: 2026-10-26 --- ## Swiss Life schort inkoop en uitgifte van deelnemingsrechten op Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH heeft de inkoop van deelnemingsrechten in het open-end vastgoedfonds Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (ISIN DE000A2ATC31) op 20 oktober 2026 om 12.00 uur opgeschort. Sinds dat tijdstip worden voorlopig ook geen nieuwe deelnemingsrechten meer uitgegeven. De fondsmaatschappij noemt onvoldoende liquiditeit als reden. De beschikbare middelen zouden niet volstaan om opeisbare inkoopverzoeken uit te voeren en tegelijkertijd een deugdelijk beheer van de vastgoedportefeuille te waarborgen. Volgens de officiële informatie voor beleggers werd aan de beslissing een belangenafweging voorafgegaan, waarbij zowel rekening zou zijn gehouden met de belangen van de resterende beleggers als met die van beleggers die hun deelnemingsrechten willen laten inkopen. ### Opschorting kan maximaal 36 maanden duren De sluiting van het fonds kan maximaal 36 maanden duren. Wanneer de inkoop daadwerkelijk kan worden hervat, staat momenteel niet vast. De regels voor een reguliere inkoop voorzien in een minimale houdperiode van 24 maanden en een opzegtermijn van twaalf maanden. Inkoopverzoeken die reeds op 20 oktober 2026 opeisbaar waren, zijn volgens de fondsmaatschappij nog uitgevoerd. ## Gevolgen voor bestaande inkoopverzoeken Beleggers die hun deelnemingsrechten al hebben opgezegd, maar van wie de opzegtermijn van twaalf maanden nog loopt, ontvangen gedurende de opschorting geen uitbetaling. Inkoop kan pas plaatsvinden wanneer het fonds deze hervat. Daarbij is de op dat moment geldende inkoopprijs bepalend. Voor opgezegde deelnemingsrechten is verkoop via de beurs tot het einde van de opzegtermijn uitgesloten. Onder bepaalde voorwaarden kan een inkoopverzoek worden herroepen. Of dit in een concreet geval mogelijk is, hangt af van de toepasselijke contractuele voorwaarden en fondsvoorwaarden. ### Wettelijk voorgeschreven stappenplan Voor het verdere verloop gelden in de tijd gefaseerde voorschriften: - Als de liquiditeit na twaalf maanden nog steeds niet toereikend is, mag vastgoed worden verkocht tegen prijzen die maximaal 10 procent onder de vastgestelde marktwaarde liggen. - Na afloop van 24 maanden wordt de toegestane korting verruimd tot maximaal 20 procent. - Als de inkoop van deelnemingsrechten ook na 36 maanden niet kan worden hervat, moet het fonds worden geliquideerd. Gedurende de opschorting moet de helft van de reguliere inkomsten nog steeds worden uitgekeerd. Volgens Swiss Life zijn meerdere vastgoedobjecten al voor verkoop geselecteerd. ## Vastgoedverkopen moeten liquiditeit creëren Swiss Life schrijft de druk onder meer toe aan de ommekeer in het rentebeleid in 2022. De situatie op de rente- en vastgoedmarkten zou in 2026 verder zijn verslechterd als gevolg van de escalatie van het conflict in het Midden-Oosten. Tegenover een groot aantal eigenaren dat bereid is te verkopen, staat een kleiner aantal potentiële kopers. Hierdoor duren verkoopprocessen langer, terwijl tegelijkertijd mogelijk aanzienlijke prijskortingen nodig zijn. Sinds het najaar van 2025 registreert het fonds volgens de aanbieder een toenemend aantal inkoopverzoeken. Zonder voldoende instroom van middelen kan aanvullende liquiditeit in wezen alleen door de verkoop van vastgoed worden gecreëerd. Sinds 2024 heeft de maatschappij zes objecten uit de sectoren detailhandel, bedrijfsvastgoed en wonen verkocht voor in totaal ongeveer 220 miljoen euro. Het ging hoofdzakelijk om buurtwinkelcentra. Tot aan de opschorting van de inkoop werd ongeveer 300 miljoen euro aan beleggers uitbetaald. ## Structuur en kerncijfers van het fonds Het fonds werd op 22 december 2016 geïntroduceerd. Eind september 2026 omvatte de portefeuille 37 vastgoedobjecten in Europa. Deze waren ongeveer gelijk verdeeld over de categorieën ‘Living’, met zorg- en woonvastgoed, en ‘Working’, met bedrijfsvastgoed en buurtwinkelvastgoed. Volgens de gegevens van de fondsmaatschappij bedroeg het nettofondsvermogen op dat moment ongeveer 762 miljoen euro. De bezettingsgraad bedroeg 92,7 procent. Het jaarverslag vermeldt 37 vastgoedobjecten in zes landen. Volgens de factsheet per 30 september 2026 bedroeg de uitgifteprijs 10,68 euro en de inkoopprijs 10,17 euro per deelnemingsrecht. De financieringsquote met vreemd vermogen bedroeg 22,7 procent. Andere fondsen van de maatschappij worden volgens Swiss Life niet door de opschorting getroffen. ## Open-end vastgoedfondsen onder marktdruk De ontwikkeling bij Living and Working houdt verband met de bredere druk op open-end vastgoedfondsen. In 2026 werd bij meerdere fondsen [de inkoop van deelnemingsrechten opgeschort](https://www.mtrlegal.com/offener-immobilienfonds-anteilsruecknahme-voruebergehend-ausgesetzt/) of een liquidatie aangekondigd. UBS (D) Euroinvest Immobilien, Kanam Leading Cities Invest en Catella Max bevinden zich al in liquidatie. De Bundesbank (Duitse centrale bank) becijfert de netto-uitstroom uit open-end vastgoedfondsen voor 2025 op 7,6 miljard euro. Een jaar eerder bedroeg deze 5,9 miljard euro. De cijfers onderstrepen de aanhoudende liquiditeitsdruk in dit marktsegment. Open-end vastgoedfondsen komen vooral in de problemen wanneer veel beleggers binnen een beperkte periode hun deelnemingsrechten willen laten inkopen. Vastgoed kan doorgaans niet op korte termijn en zonder mogelijke waardekortingen worden verkocht. Daardoor kan een aanzienlijke discrepantie ontstaan tussen de liquiditeit van de deelnemingsrechten en de langlopende belegging van het vastgoedvermogen. ## Juridische mogelijkheden voor getroffen beleggers De opschorting van de inkoop van deelnemingsrechten leidt niet automatisch tot een aanspraak op schadevergoeding. Of beleggers juridische stappen kunnen ondernemen tegen de adviserende bank, de beleggingsbemiddelaar of eventueel andere verantwoordelijken, hangt in het bijzonder af van de omstandigheden waaronder de deelnemingsrechten zijn verworven, de verstrekte informatie en mogelijke plichtsverzuimen. Een individuele juridische beoordeling kan met name op de volgende gebieden zinvol zijn. ### Schadevergoeding wegens ondeugdelijk beleggingsadvies Als de deelnemingsrechten in het kader van beleggingsadvies zijn verworven, kan een aanspraak op schadevergoeding tegen de adviserende bank of beleggingsadviseur aan de orde zijn wanneer het advies gebrekkig was. Een centraal aspect is de informatieverstrekking over het liquiditeitsrisico. Het Bundesgerichtshof (BGH, Duits federaal hooggerechtshof) heeft in arresten van 29 april 2014 verduidelijkt dat banken bij het aanbevelen van open-end vastgoedfondsen moeten informeren over de mogelijkheid dat de inkoop van deelnemingsrechten wordt opgeschort (BGH, arresten van 29 april 2014, Az. (Duits zaaknummer) XI ZR 477/12 en XI ZR 130/13). Beleggers kunnen daarom laten onderzoeken of zij vóór de verwerving begrijpelijk en correct zijn geïnformeerd over het feit dat zij bij een opschorting van de inkoop mogelijk gedurende langere tijd geen toegang hebben tot hun belegde kapitaal. Daarnaast kunnen andere adviesfouten relevant zijn, zoals: - een onjuiste voorstelling dat het belegde kapitaal te allen tijde beschikbaar zou zijn; - het bagatelliseren van de risico’s van open-end vastgoedfondsen; - onvoldoende rekening houden met de beleggingsdoelstellingen, beleggingshorizon en risicobereidheid van de belegger; - een onjuiste of onvolledige weergave van wezenlijke kosten en risico’s; - een aanbeveling die niet bij het individuele beleggersprofiel paste. Of sprake is van plichtsverzuim, moet worden beoordeeld aan de hand van het concrete adviesgesprek en de beschikbare documenten. ### Aanspraken wegens onjuiste of onvolledige verkoopdocumentatie Daarnaast kan worden onderzocht of de vóór de verwerving gebruikte verkoopdocumentatie, essentiële beleggersinformatie of andere productinformatie onjuist of onvolledig was. Dit kan met name relevant zijn wanneer wezenlijke risico’s van de belegging niet correct zijn weergegeven of wanneer de informatie als geheel een misleidende indruk gaf van de beschikbaarheid van het belegde kapitaal. Of hieruit aanspraken voortvloeien, hangt af van de concrete documenten, het tijdstip van verwerving en de toepasselijke wettelijke bepalingen. ## Beoordeling van mogelijke aanspraken De opschorting van de inkoop van deelnemingsrechten in Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working per 20 oktober 2026 stelt beleggers voor aanzienlijke uitdagingen. Het belegde kapitaal is voorlopig niet zonder meer beschikbaar door de deelnemingsrechten bij de fondsmaatschappij ter inkoop aan te bieden. Hoe lang de opschorting zal duren en welke economische waarde de deelnemingsrechten in de toekomst zullen hebben, kan momenteel niet betrouwbaar worden voorspeld. De opschorting op zichzelf vormt echter nog geen grond voor een aanspraak op schadevergoeding. Beleggers zouden veeleer moeten laten onderzoeken of zij bij de verwerving van de deelnemingsrechten naar behoren zijn geïnformeerd over de risico’s, in het bijzonder over de mogelijkheid van opschorting van de inkoop en de daarmee samenhangende liquiditeitsrisico’s. ## Informatie over het liquiditeitsrisico Juist bij een beleggingsaanbeveling door een bank of beleggingsadviseur kan de rechtspraak van het Bundesgerichtshof over de informatieplicht inzake het liquiditeitsrisico van open-end vastgoedfondsen van belang zijn. Als uit de beoordeling blijkt dat advies- of informatieplichten zijn geschonden, kunnen aanspraken op schadevergoeding en eventueel ongedaanmaking van de beleggingsovereenkomst aan de orde zijn. Getroffen beleggers wordt daarom aangeraden de aankoop- en adviesdocumentatie tijdig te laten beoordelen en mogelijke aanspraken en de verjaring daarvan individueel te laten onderzoeken. ## Kapitaalmarktrechtelijke duiding voor beleggers De opschorting van de inkoop raakt onder meer aan kwesties rond inkoopverzoeken, termijnen, prijzen van deelnemingsrechten, fondsvoorwaarden en de verdere ontwikkeling gedurende de opschortingsperiode. Welke juridische gevolgen hieruit voortvloeien, moet worden beoordeeld aan de hand van de desbetreffende deelneming en de onderliggende documenten. MTR Legal Rechtsanwälte begeleidt ondernemingen, investeerders en vermogende particulieren bij dergelijke vraagstukken; meer informatie is te vinden onder [juridisch advies over kapitaalmarktrecht](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/kapitalmarktrecht/).