# Makelaarscourtage strandt op ontbreken van tekstvorm > Het LG München I wijst courtage af omdat WhatsApp-berichten de overeenkomst en courtage niet in de vereiste tekstvorm bewezen. Source: https://www.mtrlegal.com/nl/makelaarscourtage-strandt-op-ontbreken-van-tekstvorm/ · Language: nl · Updated: 2026-10-31 --- Het Landgericht München I (LG München I, regionale rechtbank München I) heeft een vordering tot betaling van circa 15.000 euro aan courtage afgewezen, omdat niet was aangetoond dat een makelaarsovereenkomst met inachtneming van de vormvereisten tot stand was gekomen (LG München I, vonnis van 13 mei 2026 – 3 O 13657/25). Volgens de rechtbank bevatten de overgelegde WhatsApp-berichten geen toereikende afspraak over de makelaarscourtage. Ook bestonden er geen aanspraken op grond van ongerechtvaardigde verrijking of zaakwaarneming. ## Geschil over de bemiddeling bij een koopappartement De eisende makelaar stelde dat hij de eigenaar van een appartement had ontmoet. Daarbij zou de eigenaar hem tegen betaling van courtage opdracht hebben gegeven een koper te vinden voor een appartement in Bayreuth. ### Broer zou de eigenaar hebben vertegenwoordigd Volgens de stellingen van de makelaar waren de overige contractvoorwaarden vervolgens afgestemd via de broer van de eigenaar. Deze was bevriend met de eiser en eveneens werkzaam als vastgoedmakelaar. Hij zou de eigenaar bij rechtshandelingen hebben vertegenwoordigd en via WhatsApp onder meer de details van de opdracht en de hoogte van de courtage hebben afgesproken. Na de verkoop van het appartement weigerde de eigenaar te betalen. Hij betwistte de weergave van de makelaar en verklaarde dat hij hem niet had ontmoet en evenmin telefonisch met hem had gesproken. Bovendien had hij zijn broer geen volmacht verleend; de verkoop zou zonder medewerking van de eiser tot stand zijn gekomen. ## Geen vertegenwoordigingsbevoegdheid aangetoond Het Landgericht München I achtte niet bewezen dat de eigenaar zijn broer had gemachtigd om rechtshandelingen te verrichten. Daarmee was reeds niet aangetoond dat de broer rechtsgeldig namens de eigenaar kon handelen. Los van het ontbreken van vertegenwoordigingsbevoegdheid behandelde de rechtbank de wettelijke vormvereisten voor makelaarsovereenkomsten met betrekking tot appartementen en eengezinswoningen. ## Tekstvorm van § 656a BGB niet in acht genomen Op grond van [§ 656a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, Duits Burgerlijk Wetboek)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html) moet een makelaarsovereenkomst die betrekking heeft op het aantonen van de mogelijkheid om een koopovereenkomst voor een appartement of een eengezinswoning te sluiten, of op de bemiddeling bij een dergelijke overeenkomst, in tekstvorm worden aangegaan. Aan de tekstvorm was niet voldaan, omdat uit de WhatsApp-berichten niet bleek dat de eiser voor de bemiddeling bij of het aantonen van een koopovereenkomst respectievelijk een koper voor het betrokken onroerend goed recht zou hebben op courtage ter hoogte van dat bedrag. § 126b BGB (Duits Burgerlijk Wetboek) vereist hiervoor een leesbare verklaring waarin de persoon van de verklarende partij wordt genoemd en die op een duurzame gegevensdrager wordt vastgelegd. ### WhatsApp-communicatie bevatte geen toereikende courtageafspraak Niet alleen het gebruik van een berichtendienst was doorslaggevend. Uit de overgelegde WhatsApp-berichten bleek volgens de motivering van de beslissing veeleer geen toereikende afspraak over de courtage. Berichten via een berichtendienst voldoen in ieder geval niet aan de wettelijke tekstvorm wanneer de essentiële contractuele afspraken daaruit niet blijken. Zelfs indien de broer rechtsgeldig gemachtigd was geweest, zou daarom geen naar de vorm geldige makelaarsovereenkomst tot stand zijn gekomen. De rechtbank ging ervan uit dat de overeenkomst wegens het vormgebrek op grond van § 125 BGB (Duits Burgerlijk Wetboek) nietig zou zijn geweest. ## Geen omzeiling via buitencontractuele aanspraken De makelaar kon de gevorderde vergoeding evenmin op andere rechtsgronden baseren. Het Landgericht wees aanspraken af op grond van: - ongerechtvaardigde verrijking, en - zaakwaarneming. ### Wettelijk vormvereiste blijft doorslaggevend Ten aanzien van een aanspraak uit ongerechtvaardigde verrijking was de eiser volgens de rechtbank reeds niet in zijn bewijslast geslaagd. Bovendien stond de wettelijke strekking van § 656a BGB aan een dergelijke aanspraak in de weg. Het vormvereiste heeft tot doel geschillen over de totstandkoming en inhoud van dergelijke makelaarsovereenkomsten te voorkomen. Volgens de motivering van de rechtbank dient het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking er niet toe om achteraf de rechtsgevolgen van een wegens een vormgebrek ongeldige overeenkomst te bewerkstelligen. Anders zou het [wettelijke vereiste van tekstvorm](https://www.mtrlegal.com/wiki/textform/) kunnen worden omzeild. De rechtbank nam dezelfde blokkerende werking aan voor aanspraken uit zaakwaarneming. ## Beslissing onherroepelijk na verwerping van het hoger beroep Het Oberlandesgericht München (OLG München, gerechtshof München) verwierp het hoger beroep van de makelaar (OLG München, beschikking van 22 oktober 2026 – 8 U 1651/26). De beslissing van het Landgericht is daarmee onherroepelijk. Ook het Bundesgerichtshof (BGH, Duitse federale hoogste rechter in burgerlijke en strafzaken) heeft zich al meermaals gebogen over de in 2020 ingevoerde §§ 656b e.v. BGB (Duits Burgerlijk Wetboek). De betreffende procedures vielen telkens uit in het nadeel van de betrokken makelaars. ## Betekenis van vormvereisten in het contractenrecht De beslissing maakt duidelijk dat voor een aanspraak op courtage niet alleen de bemiddelingswerkzaamheden van belang zijn. Vereist zijn een geldige overeenkomst, naleving van de wettelijke vorm en – wanneer de overeenkomst door een vertegenwoordiger wordt gesloten – aantoonbare vertegenwoordigingsbevoegdheid. Wanneer de essentiële contractvoorwaarden niet uit de communicatie kunnen worden afgeleid, kan dit de aanspraak op vergoeding uitsluiten. Bij juridische vragen over vormvereisten, vertegenwoordigingsbevoegdheid en de geldigheid van contractuele afspraken biedt MTR Legal individueel [juridisch advies over contractenrecht](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/handelsrecht/vertragsrecht/).