# Swiss Life suspend les rachats d’un fonds immobilier > Swiss Life suspend jusqu’à 36 mois les rachats du fonds European Real Estate Living and Working en raison d’un manque de liquidités. Source: https://www.mtrlegal.com/fr/swiss-life-suspend-les-rachats-dun-fonds-immobilier/ · Language: fr · Updated: 2026-10-26 --- ## Swiss Life suspend le rachat et l’émission de parts Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH a suspendu le rachat des parts du fonds immobilier ouvert Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (ISIN DE000A2ATC31) le 20 octobre 2026 à 12 h 00. Depuis cette date, aucune nouvelle part n’est, pour le moment, émise. La société de gestion du fonds invoque une liquidité insuffisante. Selon elle, les ressources disponibles ne suffisaient pas à honorer les demandes de rachat arrivées à échéance tout en garantissant une gestion régulière du portefeuille immobilier. D’après l’information officielle destinée aux investisseurs, cette décision a été précédée d’une mise en balance tenant compte tant des intérêts des investisseurs restant dans le fonds que de ceux souhaitant obtenir le rachat de leurs parts. ### La suspension peut durer jusqu’à 36 mois La fermeture du fonds peut durer jusqu’à 36 mois. La date à laquelle les rachats pourront effectivement reprendre n’est actuellement pas connue. Les règles applicables à un rachat ordinaire prévoient une durée minimale de détention de 24 mois et un délai de préavis de rachat de douze mois. Selon la société de gestion, les rachats déjà arrivés à échéance au 20 octobre 2026 ont encore été exécutés. ## Conséquences pour les demandes de rachat existantes Les investisseurs qui ont déjà demandé le rachat de leurs parts, mais dont le délai de préavis de douze mois est encore en cours, ne percevront aucun versement pendant la suspension. Le rachat ne pourra intervenir qu’après sa reprise par le fonds. Le prix de rachat applicable sera alors celui en vigueur à cette date. Pour les parts faisant l’objet d’une demande de rachat, une vente en Bourse est exclue jusqu’à l’expiration du délai de préavis. Sous certaines conditions, une demande de rachat peut être révoquée. La possibilité de le faire dans un cas particulier dépend des dispositions contractuelles et des conditions du fonds applicables. ### Plan progressif prévu par la loi Les dispositions échelonnées dans le temps suivantes s’appliquent à la suite de la procédure : - Si, après douze mois, les liquidités restent insuffisantes, les biens immobiliers peuvent être cédés à des prix inférieurs de 10 % au maximum à leur valeur vénale déterminée. - À l’issue de 24 mois, la décote autorisée est portée à 20 % au maximum. - Si le rachat des parts ne peut toujours pas reprendre après 36 mois, le fonds doit être liquidé. Pendant la suspension, la moitié des revenus ordinaires devrait continuer à être distribuée. Selon Swiss Life, plusieurs biens immobiliers ont déjà été sélectionnés en vue de leur cession. ## Les ventes immobilières doivent générer des liquidités Swiss Life attribue notamment ces difficultés au changement de cap des taux d’intérêt intervenu en 2022. La situation sur les marchés des taux et de l’immobilier se serait encore aggravée en 2026 à la suite de l’escalade du conflit au Proche-Orient. Un grand nombre de propriétaires disposés à vendre ferait face à un nombre plus réduit d’acquéreurs potentiels. Les processus de cession s’en trouveraient prolongés, tandis que d’importantes décotes pourraient être nécessaires. Depuis l’automne 2025, le fonds enregistre, selon le gestionnaire, une augmentation des demandes de rachat. En l’absence d’entrées de capitaux suffisantes, des liquidités supplémentaires ne peuvent, pour l’essentiel, être générées que par la vente de biens immobiliers. Depuis 2024, la société a cédé six actifs relevant du commerce de détail, de l’immobilier d’entreprise et du logement pour un montant total d’environ 220 millions d’euros. Il s’agissait principalement de centres commerciaux de proximité. Jusqu’à la suspension des rachats, environ 300 millions d’euros ont été versés aux investisseurs. ## Structure et chiffres clés du fonds Le fonds a été lancé le 22 décembre 2016. À la fin du mois de septembre 2026, le portefeuille comprenait 37 biens immobiliers en Europe. Ceux-ci se répartissaient approximativement à parts égales entre le secteur « Living », composé d’immobilier de santé et résidentiel, et le secteur « Working », comprenant de l’immobilier d’entreprise et des commerces de proximité. Selon les informations de la société de gestion, l’actif net du fonds s’élevait alors à environ 762 millions d’euros. Le taux d’occupation atteignait 92,7 %. Le rapport annuel fait état de 37 biens immobiliers répartis dans six pays. Selon la fiche d’information arrêtée au 30 septembre 2026, le prix d’émission était de 10,68 euros et le prix de rachat de 10,17 euros par part. Le ratio d’endettement s’élevait à 22,7 %. D’après Swiss Life, les autres fonds de la société ne sont pas concernés par cette suspension. ## Les fonds immobiliers ouverts sous pression du marché L’évolution du fonds Living and Working s’inscrit dans un contexte de difficultés plus générales pour les fonds immobiliers ouverts. En 2026, plusieurs fonds ont [suspendu le rachat de leurs parts](https://www.mtrlegal.com/offener-immobilienfonds-anteilsruecknahme-voruebergehend-ausgesetzt/) ou annoncé leur liquidation. UBS (D) Euroinvest Immobilien, Kanam Leading Cities Invest et Catella Max sont déjà en cours de liquidation. La Bundesbank chiffre à 7,6 milliards d’euros les sorties nettes de capitaux des fonds immobiliers ouverts en 2025. L’année précédente, elles s’étaient élevées à 5,9 milliards d’euros. Ces chiffres illustrent la pression persistante sur les liquidités dans ce segment de marché. Les fonds immobiliers ouverts rencontrent notamment des difficultés lorsqu’un grand nombre d’investisseurs souhaitent faire racheter leurs parts sur une période limitée. En règle générale, les biens immobiliers ne peuvent pas être cédés rapidement sans risque de décote. Une tension considérable peut ainsi apparaître entre la liquidité des parts du fonds et l’immobilisation à long terme des actifs immobiliers. ## Voies de droit ouvertes aux investisseurs concernés La suspension du rachat des parts ne fait pas automatiquement naître un droit à des dommages-intérêts. La possibilité pour les investisseurs d’exercer un recours contre la banque ayant fourni le conseil, l’intermédiaire en placements ou, le cas échéant, d’autres responsables dépend notamment des circonstances de l’acquisition des parts, des informations communiquées et d’éventuels manquements à leurs obligations. Un examen juridique individuel peut notamment être opportun dans les domaines suivants. ### Dommages-intérêts pour conseil en investissement défaillant Si les parts du fonds ont été acquises dans le cadre d’un conseil en investissement, une action en dommages-intérêts contre la banque ou le conseiller en investissement peut être envisagée lorsque le conseil fourni était défaillant. L’information sur le risque de liquidité constitue un aspect essentiel. Par ses arrêts du 29 avril 2014, le Bundesgerichtshof (BGH, Cour fédérale de justice) a précisé que les banques recommandant des fonds immobiliers ouverts doivent informer les investisseurs de la possibilité d’une suspension du rachat des parts (BGH, arrêts du 29 avril 2014, Az. (numéros de dossier) XI ZR 477/12 et XI ZR 130/13). Les investisseurs peuvent donc faire vérifier si, avant l’acquisition, ils ont été informés de manière compréhensible et exacte du fait qu’en cas de suspension des rachats, ils pourraient être privés de l’accès au capital investi pendant une période prolongée. D’autres manquements en matière de conseil peuvent également être pertinents, notamment : - une présentation inexacte de la disponibilité permanente du capital investi ; - une minimisation des risques liés aux fonds immobiliers ouverts ; - une prise en compte insuffisante des objectifs d’investissement, de l’horizon de placement et de l’appétence au risque de l’investisseur ; - une présentation erronée ou incomplète des coûts et risques essentiels ; - une recommandation ne correspondant pas au profil individuel de l’investisseur. L’existence d’un manquement doit être appréciée au regard de l’entretien de conseil concret et des documents disponibles. ### Actions fondées sur des documents de vente inexacts ou incomplets Il est également possible de vérifier si les documents de vente, les informations clés destinées aux investisseurs ou les autres informations sur le produit utilisés avant l’acquisition étaient inexacts ou incomplets. Cela peut notamment être pertinent si les risques essentiels du placement n’ont pas été présentés correctement ou si les informations ont, dans leur ensemble, donné une impression trompeuse quant à la disponibilité du capital investi. L’existence de droits en découlant dépend des documents concrets, de la date de l’acquisition et des dispositions légales applicables. ## Examen des droits susceptibles d’être exercés La suspension, au 20 octobre 2026, du rachat des parts de Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working confronte les investisseurs à des difficultés considérables. Pour le moment, le capital investi ne peut pas être récupéré sans difficulté par la restitution des parts à la société de gestion. Il n’est actuellement pas possible de prévoir de manière fiable la durée de la suspension ni la valeur économique future des parts du fonds. La suspension ne suffit toutefois pas, à elle seule, à fonder un droit à des dommages-intérêts. Les investisseurs devraient plutôt faire vérifier si, lors de l’acquisition des parts du fonds, ils ont été dûment informés des risques, notamment de la possibilité d’une suspension des rachats et des risques de liquidité qui en découlent. ## Information sur le risque de liquidité Lorsqu’un placement a été recommandé par une banque ou un conseiller en investissement, la jurisprudence du Bundesgerichtshof relative à l’obligation d’information sur le risque de liquidité des fonds immobiliers ouverts peut revêtir une importance particulière. Si l’examen révèle un manquement aux obligations de conseil ou d’information, des actions en dommages-intérêts et, le cas échéant, l’annulation de l’opération de placement avec restitution réciproque des prestations peuvent être envisagées. Il est donc recommandé aux investisseurs concernés de faire rapidement examiner les documents relatifs à l’acquisition et au conseil, ainsi que de faire évaluer individuellement les droits susceptibles d’être exercés et les délais de prescription applicables. ## Qualification au regard du droit des marchés de capitaux La suspension des rachats soulève notamment des questions relatives aux demandes de rachat, aux délais, aux prix des parts, aux conditions du fonds et à son évolution pendant la période de suspension. Les conséquences juridiques qui en résultent doivent être appréciées au regard de chaque participation et des documents sur lesquels elle repose. MTR Legal Rechtsanwälte accompagne les entreprises, les investisseurs et les particuliers fortunés dans le traitement de ces questions ; de plus amples informations sont disponibles sous [conseil juridique en droit des marchés de capitaux](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/kapitalmarktrecht/).