# Le report sans intérêt du prix de vente ne génère pas de revenus de capitaux imposables

> Le Bundesfinanzhof sur le traitement fiscal des échéances de prix de vente sans intérêt. Arrêt BFH du 24/03/2026 - Az. VIII R 30/24

Source: https://www.mtrlegal.com/fr/report-sans-interet-prix-vente-revenus-capitaux-imposables/ · Language: fr · Updated: 2026-10-25

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Le Bundesfinanzhof (BFH, Cour fédérale des finances) modifie sa jurisprudence antérieure relative au traitement fiscal des échéances de prix de vente sans intérêt. Lorsqu’un report sans intérêt du prix de vente est convenu dans le cadre de la cession à titre onéreux d’un bien relevant du patrimoine privé, les autorités fiscales ne peuvent en principe pas imputer au vendeur des intérêts fictifs. Cela vaut également lorsque, d’un point de vue économique, une part d’intérêts calculée peut être déterminée dans chacune des échéances. Par arrêt du 24 mars 2026 (Az. VIII R 30/24), le BFH a ainsi opéré une modification importante de sa jurisprudence antérieure pour les transmissions de patrimoine privé.

## Transmission immobilière au sein de la famille

La procédure avait pour origine la vente d’un terrain bâti par un couple à leur fille. Les parents avaient été propriétaires de l’immeuble pendant plus de dix ans auparavant. La vente du terrain a été constatée par acte notarié le 23 avril 2021 ; la possession, la jouissance et les risques ont été transférés à la fille au 1er mai 2021.

En contrepartie, les parties ont convenu d’un prix de vente correspondant à la valeur de l’immeuble, dont le paiement a d’abord été reporté. La fille devait régler le montant par mensualités. Toute rémunération par intérêts était expressément exclue. En outre, les parties au contrat ont constaté que la réduction du prix de vente résultant de cette renonciation était consentie à titre gratuit à la fille. Afin de garantir la créance de prix de vente, une Grundschuld (sûreté foncière de droit allemand) a été constituée au profit des parents.

Le contexte de l’accord tenait à la situation financière de la fille : elle ne disposait pas d’un financement bancaire qui lui aurait permis de régler immédiatement le prix de vente. L’accord de paiement échelonné devait néanmoins lui permettre d’acquérir l’immeuble.

Les parents n’ont déclaré aucun revenu de capitaux au titre du paiement échelonné pour les années litigieuses 2021 et 2022. Le Finanzamt (administration fiscale locale allemande) a adopté une position différente. En application du § 12 Abs. 3 BewG (Bewertungsgesetz, loi allemande sur l’évaluation fiscale), il a déterminé des parts d’intérêts calculées dans les échéances versées et les a traitées comme des revenus de capitaux conformément au § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG (Einkommensteuergesetz, loi allemande relative à l’impôt sur le revenu). Il a soumis les montants correspondants au taux d’imposition distinct prévu au § 32d Abs. 1 EStG.

Le Schleswig-Holsteinische Finanzgericht (tribunal fiscal du Schleswig-Holstein) a fait droit au recours des parents par jugement du 17 septembre 2024 (Az. 4 K 34/24). Il a considéré que les parts d’intérêts calculées avaient été attribuées à titre gratuit en raison de la renonciation aux intérêts expressément déclarée et ne constituaient donc pas des revenus de capitaux imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Le Finanzamt a formé un pourvoi en Revision contre cette décision.

## Arrêt : pas de revenus de capitaux imposables issus du report sans intérêt

Le BFH a rejeté la Revision du Finanzamt comme non fondée. Les parents n’avaient réalisé, par l’encaissement des échéances du prix de vente, ni autres revenus imposables ni revenus de capitaux imposables. Il n’existait pas non plus de gain imposable résultant du remboursement d’une créance en capital.

Le BFH a toutefois corrigé la motivation du Finanzgericht : dans le cas litigieux, le report gratuit du prix de vente ne constituait pas une libéralité imposable aux droits de donation au sens du § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, loi allemande relative aux droits de succession et de donation). Le résultat auquel était parvenue l’instance précédente était néanmoins correct, dès lors qu’il n’existait déjà pas de revenus imposables issus du paiement échelonné.

L’énoncé central de la décision concerne le § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG : lorsque les parties conviennent expressément, lors de la cession à titre onéreux d’un bien relevant du patrimoine privé, que les échéances du prix de vente seront intégralement imputées sur le prix de vente et que le report est consenti à titre gratuit, cet accord doit en principe également être retenu aux fins de l’imposition.

Dans ces conditions, une part d’intérêts déterminée par calcul ne constitue pas une rémunération imposable de la mise à disposition de capitaux.

Le BFH abandonne ainsi sa jurisprudence antérieure (en dernier lieu arrêt du 14 juillet 2020 - Az. VIII R 3/17), selon laquelle, en cas de report sans intérêt du prix de vente, une ventilation des échéances entre part de remboursement et part d’intérêts devait être opérée dans certaines conditions, les parts d’intérêts calculées pouvant être appréhendées comme revenus de capitaux.

La modification, depuis 2009, du traitement fiscal des revenus de capitaux est déterminante. En outre, la chambre s’écarte de sa décision du 12 septembre 2011 (Az. VIII B 70/09), dans laquelle elle avait encore considéré, dans le cadre d’un examen sommaire, qu’une libéralité portant sur des avantages d’intérêts pouvait être possible.

### Pas de rémunération imposable sans accord correspondant

Selon le § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG, les produits provenant d’autres créances en capital relèvent des revenus de capitaux lorsque le remboursement du capital ou une rémunération pour sa mise à disposition en vue de son utilisation a été promis ou effectué.

Certes, le report sans intérêt d’une créance de prix de vente constitue également une mise à disposition de capitaux. Toutefois, selon le BFH, il n’en résulte pas nécessairement qu’une rémunération imposable doive être retenue.

Ce qui est déterminant est plutôt de savoir si les parties au contrat ont convenu d’une mise à disposition de capitaux à titre onéreux. Si le report est expressément accordé à titre gratuit et que les échéances sont intégralement imputées sur le prix de vente, il n’existe en principe pas de créance d’intérêts imposable.

Le BFH place ainsi au centre de l’analyse l’aménagement contractuel licite au regard du droit civil. La possibilité économique de déterminer une part d’intérêts calculée ne suffit pas à créer fiscalement, par fiction, une rémunération qui n’a pas été effectivement convenue.

## Le § 12 Abs. 3 BewG ne fonde pas d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu

Selon le BFH, le § 12 Abs. 3 BewG ne justifie pas non plus une appréciation différente. La disposition relative à l’évaluation des créances non productives d’intérêts n’offre pas de base légale suffisante pour retenir des revenus de capitaux fictifs s’agissant d’une créance de prix de vente détenue dans le patrimoine privé.

Le BFH souligne ainsi la nécessaire distinction entre la détermination, relevant du droit de l’évaluation, d’une valeur en capital et la question, relevant de l’impôt sur le revenu, de savoir si des produits effectivement imposables ont été réalisés.

Une actualisation calculée ne peut donc pas, à elle seule, conduire à une imposition au seul motif que la valeur économique de la créance se modifie du fait du paiement ultérieur.

## Reconnaissance fiscale malgré un lien de proximité

La relation entre les parties au contrat revêt une importance particulière. Selon le BFH, le fait qu’un report sans intérêt serait éventuellement inhabituel entre tiers indépendants ne suffit pas à écarter l’accord sur le plan fiscal.

Les membres d’une famille peuvent eux aussi, en principe, organiser leurs relations juridiques conformément à leurs besoins personnels. Ce qui importe est de savoir si l’accord est valable au regard du droit civil et si des circonstances concrètes s’opposent à sa reconnaissance fiscale.

De telles circonstances peuvent exister, par exemple, lorsqu’une rémunération par intérêts effectivement convenue est dissimulée ou lorsqu’il existe un abus de droit au sens du § 42 AO (Abgabenordnung, code fiscal allemand). Un prix de vente inférieur convenu en cas de paiement immédiat peut également contredire le caractère gratuit allégué du report.

Dans l’affaire jugée, le paiement échelonné sans intérêt était toutefois nécessaire pour permettre à la fille d’acquérir l’immeuble. Le BFH n’a vu aucune raison de ne pas reconnaître fiscalement l’accord.

## Pas de droits de donation du seul fait de la renonciation aux intérêts

Le BFH a également nié l’existence d’une libéralité imposable aux droits de donation. La transmission du terrain constituait une vente entièrement onéreuse au prix de marché convenu. La renonciation aux intérêts ne conduisait pas non plus, isolément, à une libéralité.

Par le report, aucune somme d’argent provenant du patrimoine des parents n’a été mise à la disposition de la fille pour utilisation. Seule sa charge financière a été réduite. Le BFH n’y a pas vu un déplacement patrimonial suffisant au sens du § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

## Portée pratique

La décision ouvre des marges de structuration dans le cadre des transmissions de patrimoine privé, en particulier lors de ventes immobilières au sein de la famille. Un paiement échelonné sans intérêt expressément convenu peut permettre l’acquisition d’un bien sans que naissent, chez le vendeur, des revenus de capitaux supplémentaires du seul fait de parts d’intérêts calculées.

Pour la rédaction du contrat, il est recommandé de consigner clairement les points suivants :

- le prix de vente
- le montant des échéances
- l’imputation des paiements sur le prix de vente
- l’exclusion d’une rémunération par intérêts

Les raisons économiques justifiant l’accord de paiement échelonné devraient également être documentées de manière compréhensible.

La décision ne doit toutefois pas être comprise comme un blanc-seing général pour toute créance sans intérêt. Le BFH se fonde sur la cession à titre onéreux de biens relevant du patrimoine privé et sur un report gratuit fiscalement reconnaissable. La question de savoir si d’autres situations, notamment des transmissions provenant du patrimoine d’entreprise ou des opérations de cession privée imposables, doivent être appréciées de la même manière nécessite un examen distinct.

Une ventilation des échéances entre part d’intérêts et part de remboursement peut cependant continuer à être envisagée lorsqu’une convention d’intérêts effectivement conclue est dissimulée ou en présence d’un abus de droit. La nouvelle ligne jurisprudentielle ne dispense donc pas de vérifier si la gratuité convenue du report correspond aux circonstances réelles.

## Questions fréquentes sur l’arrêt du BFH du 24/03/2026 – VIII R 30/24

**Des intérêts fictifs doivent-ils être imposés en cas de report sans intérêt du prix de vente ?**

Non. Selon l’arrêt du BFH du 24 mars 2026 (Az. VIII R 30/24), lors de la cession à titre onéreux d’un bien relevant du patrimoine privé, aucun revenu de capitaux fictif ne doit en principe être retenu lorsque les parties ont expressément convenu d’un report sans intérêt et que toutes les échéances sont intégralement imputées sur le prix de vente. Une part d’intérêts déterminée par calcul ne fonde pas, à elle seule, des revenus de capitaux imposables conformément au § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG. Le BFH abandonne ainsi sa jurisprudence antérieure sur cette question.

**L’arrêt s’applique-t-il également à une vente entre parents et enfants ?**

Oui. Les principes de l’arrêt peuvent être particulièrement pertinents lors de ventes immobilières au sein de la famille. Le BFH précise qu’un report sans intérêt ne peut pas être ignoré fiscalement au seul motif qu’il a été convenu entre proches ou qu’il ne résiste pas entièrement à une comparaison avec des tiers indépendants. Il faut que l’accord soit valable au regard du droit civil et qu’aucun motif de droit fiscal ne s’oppose à sa reconnaissance. En particulier, une rémunération par intérêts effectivement convenue ne doit pas être dissimulée et les limites du § 42 AO ne doivent pas être dépassées.

**À quoi faut-il veiller lors de la rédaction d’un accord de paiement échelonné sans intérêt ?**

Le contrat de vente devrait régler clairement le prix de vente dû, le montant et l’échéance des versements ainsi que l’imputation intégrale des échéances sur le prix de vente. En outre, il devrait être expressément convenu que le report est consenti à titre gratuit et sans intérêt. Les raisons économiques de l’accord devraient être documentées de manière compréhensible, en particulier en cas de transmissions au sein de la famille. Il convient de noter que l’arrêt concerne la transmission de biens relevant du patrimoine privé et ne peut pas être transposé sans examen à toutes les situations relevant de l’entreprise ou à d’autres situations fiscales.

## Conclusion

Par son arrêt du 24 mars 2026, le BFH renforce l’importance de l’accord contractuel en cas de reports sans intérêt du prix de vente. Lorsqu’aucune rémunération de la mise à disposition de capitaux n’est convenue, des parts d’intérêts calculées ne peuvent en principe pas être imposées comme revenus de capitaux au seul motif d’une actualisation relevant du droit de l’évaluation. En pratique, une rédaction contractuelle claire et l’examen d’éventuels motifs susceptibles de s’opposer à la reconnaissance fiscale sont donc déterminants.

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