Jugement du tribunal régional de Coblence, n° 14 O 278/24

Les contrats restent valables même en période de crise. C’est ce que le tribunal régional de Coblence a clairement établi dans son jugement en date du 11 décembre 2024 (n° 14 O 278/24). Cette décision est une référence pour des cas similaires en droit des contrats et montre comment les tribunaux considèrent la question de savoir si des circonstances extraordinaires peuvent affecter l’obligation contractuelle. Les périodes de crise ou les turbulences économiques comme la pandémie de Covid-19 ou la guerre en Ukraine ne changent rien au caractère contraignant des contrats, selon le tribunal.

Les contrats doivent être respectés. Ce principe juridique s’applique également en temps de crise, comme l’a souligné le tribunal régional de Coblence. Une question centrale est celle de savoir si des circonstances exceptionnellement graves, telles qu’une pandémie, peuvent influencer l’obligation contractuelle. Cela vaut surtout lorsque la crise était déjà prévisible au moment de la conclusion du contrat, selon le cabinet d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, spécialisé notamment en droit commercial et en droit des contrats.

en droit des contrats

Le droit des contrats constitue la base des échanges juridiques modernes et régule la manière dont les contrats sont conclus, exécutés et appliqués en cas de litige entre particuliers, entreprises ou autres parties. Qu’il s’agisse d’un contrat de vente, de location ou de prestation de services – pratiquement toutes les relations juridiques quotidiennes reposent sur un contrat. La liberté contractuelle permet aux parties de conclure des accords personnalisés et d’adapter le contenu du contrat à leurs besoins, tant qu’elles respectent les dispositions légales et les bonnes mœurs.

Pour qu’un contrat soit formé, une offre et une acceptation sont nécessaires. Les parties doivent s’accorder sur les éléments essentiels du contrat, tels que le prix, la prestation et la durée. Les entreprises et les particuliers bénéficient de la flexibilité offerte par le droit des contrats, mais doivent aussi veiller à ce que leurs accords soient clairement formulés et légalement admissibles. Le respect de la forme requise – par exemple l’authentification notariale pour certains contrats – est tout aussi important que la capacité juridique des parties impliquées.

Le Code civil allemand (BGB) contient les règles essentielles du droit des contrats allemand. Il détermine sous quelles conditions les contrats sont valides, quels sont les droits et obligations des parties et comment faire valoir ses droits en cas de manquement contractuel. En cas de problèmes ou de litiges, notamment en cas de non-exécution d’un contrat, les parties concernées peuvent faire valoir leurs droits devant les tribunaux, par exemple devant le tribunal régional de Coblence. Le soutien d’un avocat expérimenté ou d’un cabinet spécialisé est souvent décisif pour défendre ses droits et obtenir la meilleure solution possible.

Surtout dans le domaine entrepreneurial, un conseil professionnel en matière de rédaction et de vérification des contrats est indispensable pour éviter des problèmes ultérieurs. Les avocats spécialisés en droit des contrats offrent un soutien complet – de l’analyse du contenu du contrat à la résolution des questions en suspens, jusqu’à la représentation en justice. Ainsi, entreprises et particuliers peuvent s’assurer que leurs contrats sont juridiquement sûrs et faire valoir leurs droits en cas de litige.

Le droit des contrats est un domaine complexe qui exige une appréciation rigoureuse des intérêts de toutes les parties. S’informer tôt et, si nécessaire, recourir à un conseil juridique établit les bases de relations contractuelles réussies et sûres sur le plan juridique.

Contrat de vente d’un terrain conclu

Dans l’affaire concernée, la demanderesse et le défendeur avaient conclu en avril 2020 un contrat de vente notarié portant sur un terrain pour un prix de 226 440 euros. Les contrats de vente figurent parmi les types de contrats les plus importants du droit civil allemand, car ils régissent l’achat et la transmission de propriété entre les parties. L’acheteur, défendeur, s’était contractuellement engagé à construire sur le terrain, dans un délai de trois ans à compter de l’échéance du prix d’achat, un bâtiment commercial prêt à l’usage. En cas de non-respect ou de réalisation incomplète de cette obligation dans le délai imparti, la vendeuse, devenue demanderesse, disposait contractuellement d’un droit de rétractation du contrat de vente.

Les éléments essentiels d’un tel contrat de vente incluent notamment l’obligation de construire, le droit de rétractation ainsi que la réglementation précise du prix d’achat et du transfert de propriété. L’acheteur a réglé le prix convenu en septembre 2020 et le terrain a été transféré à son nom. Par la suite, il a bien négocié avec des locataires potentiels pour le hall prévu sur le terrain, mais aucun accord commercial n’a été conclu et le terrain est resté non construit.

Délai expiré

Après l’expiration sans réalisation du délai contractuel pour la construction du bâtiment, la vendeuse a déclaré en février 2024 la rétractation du contrat. L’acheteur a néanmoins refusé de restituer le terrain. Il a soutenu que les circonstances extraordinaires des années 2020 à 2023, en particulier la pandémie de Covid-19 et les conséquences économiques de la guerre en Ukraine, avaient considérablement entravé la mise en œuvre conforme du projet de construction. Selon lui, ces événements avaient bouleversé la base économique du contrat, ce qui justifiait une prolongation du délai de construction ou au moins une modification du contrat.

Le tribunal régional de Koblenz a toutefois rejeté cet argument et a donné raison à la plaignante. La vendeuse était en droit de se retirer du contrat d’achat, car aucun bâtiment à usage commercial n’avait été construit sur le terrain dans le délai convenu de trois ans. Pour les entrepreneurs, la conclusion d’un tel contrat représente toujours un certain risque entrepreneurial, notamment en ce qui concerne le respect des obligations et des délais contractuels. Il convient également de noter que l’argent engagé est associé à d’importantes obligations financières qui, en cas de non-exécution du contrat, peuvent entraîner des désavantages économiques.

Aucune perturbation de la base contractuelle

Le tribunal a précisé que les contrats sont en principe contraignants. Cela vaut également en période de pandémie et de crise géopolitique. Le principe juridique fondamental est : « Pacta sunt servanda » – les contrats doivent être respectés. L’obligation de construire incombant au défendeur était clairement définie, incluant un délai fixe et un droit de rétractation pour la plaignante en cas de non-exécution. La pandémie de coronavirus et la guerre en Ukraine ne constituaient pas une perturbation de la base contractuelle, de sorte que l’acheteur ne pouvait pas non plus exiger une modification du contrat.

Une perturbation de la base contractuelle peut certes entraîner une adaptation ou même la résiliation d’un contrat, mais cela n’est possible que sous des conditions strictes, a poursuivi le tribunal. Selon les dispositions légales, notamment l’article 313 du BGB, une adaptation du contrat n’est autorisée que si les conditions légales sont remplies. Ainsi, la perturbation doit être imprévisible et grave. La loi prévoit qu’une modification du contrat ne peut intervenir que si le maintien du contrat inchangé serait déraisonnable pour une partie. Lorsque le contrat d’achat a été conclu en avril 2020, la pandémie de coronavirus était déjà nettement perceptible. L’Organisation mondiale de la santé (OMS) l’avait déjà reconnue comme un problème mondial, de sorte que les incertitudes économiques étaient prévisibles. Les discussions sur les conséquences économiques de la crise étaient omniprésentes et les parties contractantes auraient également dû être conscientes qu’une fin rapide des mesures n’était pas à prévoir. Néanmoins, elles ont conclu le contrat d’achat avec un délai rigide de trois ans. L’acheteur a ainsi pris un risque entrepreneurial en connaissance des incertitudes économiques, a expliqué le tribunal régional de Koblenz.

La guerre en Ukraine a certes aggravé la situation économique par une faible demande et des taux d’intérêt élevés. Mais de tels facteurs relèvent du risque commercial général, selon le tribunal.

Résiliation du contrat d’achat

À la suite de la décision définitive du tribunal régional de Koblenz, le contrat d’achat est résilié. L’acheteur doit restituer le terrain à la vendeuse et reçoit en contrepartie le prix d’achat.

Le jugement souligne l’importance d’une rédaction claire des contrats. Il convient d’agir avec prudence et prévoyance, car des critères stricts s’appliquent aux adaptations contractuelles ultérieures. En cas de problèmes en droit des contrats, il est recommandé de consulter une assistance juridique. Pour une meilleure compréhension du droit des contrats, des exemples pratiques et des cas d’espèce sont particulièrement utiles.

MTR Legal Rechtsanwälte conseille en droit des contrats et sur d’autres sujets du droit commercial. Vous trouverez de plus amples informations dans notre guide sur le droit des contrats.

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