# Swiss Life suspende los reembolsos de un fondo inmobiliario > Swiss Life suspende hasta 36 meses los reembolsos del European Real Estate Living and Working por falta de liquidez. Source: https://www.mtrlegal.com/es/swiss-life-suspende-reembolsos-fondo-inmobiliario/ · Language: es · Updated: 2026-10-26 --- ## Swiss Life suspende el reembolso y la emisión de participaciones Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH suspendió el reembolso de participaciones del fondo inmobiliario abierto Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working (ISIN DE000A2ATC31) el 20 de octubre de 2026 a las 12:00 horas. Desde ese momento, y hasta nuevo aviso, tampoco se emiten nuevas participaciones. La sociedad gestora señala como motivo la falta de liquidez suficiente. Según indica, los recursos disponibles no bastaban para atender las solicitudes de reembolso vencidas y garantizar al mismo tiempo la adecuada gestión de la cartera inmobiliaria. De acuerdo con la información oficial para inversores, la decisión estuvo precedida de una ponderación en la que se tuvieron en cuenta tanto los intereses de los inversores que permanecen en el fondo como los de aquellos que desean obtener el reembolso. ### La suspensión puede durar hasta 36 meses El cierre del fondo puede durar hasta 36 meses. Actualmente no se sabe cuándo podrá reanudarse efectivamente el reembolso. Las reglas aplicables al reembolso ordinario establecen un período mínimo de tenencia de 24 meses y un plazo de preaviso para el reembolso de doce meses. Según la sociedad gestora, las solicitudes de reembolso cuyo vencimiento se produjo hasta el 20 de octubre de 2026 sí fueron atendidas. ## Efectos sobre las solicitudes de reembolso existentes Los inversores que ya hayan notificado el reembolso de sus participaciones, pero cuyo plazo de preaviso de doce meses siga transcurriendo, no recibirán ningún pago durante la suspensión. El reembolso solo podrá efectuarse cuando el fondo lo reanude. En ese caso será determinante el precio de reembolso vigente en ese momento. En el caso de las participaciones cuyo reembolso ya se haya notificado, queda excluida su venta en bolsa hasta que finalice el plazo de preaviso. En determinadas circunstancias puede revocarse una solicitud de reembolso. La posibilidad de hacerlo en cada caso concreto depende de las condiciones contractuales y del fondo aplicables. ### Plan escalonado previsto por la ley Para la evolución posterior se aplican requisitos escalonados en el tiempo: - Si, transcurridos doce meses, la liquidez sigue siendo insuficiente, podrán venderse inmuebles a precios de hasta un 10 % por debajo del valor de mercado determinado. - Una vez transcurridos 24 meses, el descuento permitido se amplía hasta el 20 %. - Si el reembolso de participaciones tampoco puede reanudarse después de 36 meses, deberá procederse a la liquidación del fondo. Durante la suspensión está previsto que siga distribuyéndose la mitad de los rendimientos ordinarios. Según Swiss Life, ya se han seleccionado varios inmuebles para su venta. ## Las ventas de inmuebles deben generar liquidez Swiss Life atribuye las presiones, entre otros factores, al cambio de tendencia de los tipos de interés en 2022. La situación en los mercados de tipos de interés e inmobiliarios volvió a agravarse en 2026 a raíz de la escalada del conflicto en Oriente Próximo. Un gran número de propietarios dispuestos a vender se enfrenta a una cifra menor de potenciales compradores. Esto prolonga los procesos de venta y, al mismo tiempo, puede hacer necesarios descuentos considerables en los precios. Según la entidad oferente, el fondo registra un aumento de las solicitudes de reembolso desde el otoño de 2025. Sin entradas de capital suficientes, la liquidez adicional solo puede obtenerse, en esencia, mediante la venta de inmuebles. Desde 2024, la sociedad vendió seis activos de los segmentos de comercio minorista, inmuebles de uso profesional y vivienda por un total aproximado de 220 millones de euros. Se trataba principalmente de centros comerciales de proximidad. Hasta la suspensión de los reembolsos se abonaron aproximadamente 300 millones de euros a los inversores. ## Estructura y cifras clave del fondo El fondo se constituyó el 22 de diciembre de 2016. A finales de septiembre de 2026, la cartera comprendía 37 inmuebles en Europa. Estos se distribuían aproximadamente por mitades entre el segmento «Living», con inmuebles sanitarios y residenciales, y el segmento «Working», con inmuebles de uso profesional y establecimientos comerciales de proximidad. Según los datos de la sociedad gestora, el patrimonio neto del fondo ascendía en ese momento a aproximadamente 762 millones de euros. La tasa de ocupación era del 92,7 %. El informe anual recoge 37 inmuebles en seis países. Según la ficha informativa de 30 de septiembre de 2026, el precio de emisión era de 10,68 euros y el precio de reembolso, de 10,17 euros por participación. El porcentaje de financiación ajena era del 22,7 %. Según Swiss Life, la suspensión no afecta a otros fondos de la sociedad. ## Fondos inmobiliarios abiertos bajo presión del mercado La evolución de Living and Working se enmarca en las presiones más amplias que afectan a los fondos inmobiliarios abiertos. En 2026, varios fondos [suspendieron el reembolso de participaciones](https://www.mtrlegal.com/offener-immobilienfonds-anteilsruecknahme-voruebergehend-ausgesetzt/) o anunciaron su liquidación. UBS (D) Euroinvest Immobilien, Kanam Leading Cities Invest y Catella Max ya se encuentran en liquidación. La Bundesbank (banco central de Alemania) cifra las salidas netas de los fondos inmobiliarios abiertos en 2025 en 7.600 millones de euros. El año anterior habían ascendido a 5.900 millones de euros. Estas cifras ponen de manifiesto la persistente presión de liquidez en este segmento del mercado. Los fondos inmobiliarios abiertos afrontan dificultades, en particular, cuando numerosos inversores desean reembolsar sus participaciones dentro de un período limitado. Por regla general, los inmuebles no pueden venderse a corto plazo sin posibles pérdidas de valor. Por ello, puede surgir una tensión considerable entre la liquidez de las participaciones del fondo y la inversión a largo plazo del patrimonio inmobiliario. ## Opciones legales de los inversores afectados La suspensión del reembolso de participaciones no genera automáticamente un derecho a indemnización por daños y perjuicios. La posibilidad de que los inversores emprendan acciones legales contra el banco asesor, el intermediario de inversiones o, en su caso, otros responsables depende, en particular, de las circunstancias de la adquisición de las participaciones, de la información facilitada y de posibles incumplimientos de obligaciones. Puede resultar especialmente conveniente efectuar un análisis jurídico individual en los siguientes ámbitos. ### Indemnización por asesoramiento de inversión defectuoso Si las participaciones del fondo se adquirieron en el marco de un asesoramiento de inversión, puede existir un derecho a indemnización por daños y perjuicios frente al banco asesor o al asesor de inversiones si el asesoramiento fue defectuoso. Un aspecto esencial es la información sobre el riesgo de liquidez. El Bundesgerichtshof (BGH, Tribunal Federal de Justicia de Alemania) aclaró mediante sentencias de 29 de abril de 2014 que los bancos, al recomendar fondos inmobiliarios abiertos, deben informar sobre la posibilidad de que se suspenda el reembolso de participaciones (BGH, sentencias de 29 de abril de 2014, Az. XI ZR 477/12 y XI ZR 130/13). Por tanto, los inversores pueden solicitar que se examine si, antes de la adquisición, fueron informados de forma comprensible y correcta de que, en caso de suspensión del reembolso, podrían no tener acceso al capital invertido durante un período prolongado. Además, pueden ser relevantes otros errores de asesoramiento, como: - una presentación incorrecta de la disponibilidad permanente del capital invertido; - una minimización de los riesgos de los fondos inmobiliarios abiertos; - una consideración insuficiente de los objetivos de inversión, el horizonte temporal y la tolerancia al riesgo del inversor; - una presentación incorrecta o incompleta de los costes y riesgos esenciales; - una recomendación que no se ajustaba al perfil individual del inversor. La existencia de un incumplimiento de obligaciones debe valorarse a partir de la conversación concreta de asesoramiento y de la documentación disponible. ### Reclamaciones por documentación de venta incorrecta o incompleta Asimismo, puede examinarse si la documentación de venta, la información esencial para el inversor u otra información sobre el producto utilizada antes de la adquisición era incorrecta o incompleta. Esto puede ser especialmente relevante si los riesgos esenciales de la inversión no se presentaron correctamente o si la información, considerada en su conjunto, transmitió una impresión engañosa sobre la disponibilidad del capital invertido. La posibilidad de que de ello se deriven reclamaciones depende de la documentación concreta, del momento de la adquisición y de las disposiciones legales aplicables en cada caso. ## Examen de posibles reclamaciones La suspensión del reembolso de participaciones del Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working con efectos desde el 20 de octubre de 2026 plantea importantes desafíos para los inversores. Por el momento, el capital invertido no está disponible sin más mediante su reembolso por la sociedad gestora. Actualmente no es posible pronosticar de forma fiable cuánto durará la suspensión ni qué valor económico tendrán las participaciones del fondo en el futuro. No obstante, la suspensión por sí sola todavía no fundamenta un derecho a indemnización por daños y perjuicios. Más bien, los inversores deberían solicitar que se examine si, al adquirir las participaciones del fondo, fueron debidamente informados sobre los riesgos, en particular sobre la posibilidad de una suspensión del reembolso y los riesgos de liquidez asociados. ## Información sobre el riesgo de liquidez Especialmente cuando la inversión haya sido recomendada por un banco o un asesor de inversiones, puede ser relevante la jurisprudencia del Bundesgerichtshof sobre el deber de informar acerca del riesgo de liquidez de los fondos inmobiliarios abiertos. Si el análisis revela que se incumplieron obligaciones de asesoramiento o información, pueden plantearse derechos a indemnización por daños y perjuicios y, en su caso, la resolución de la operación de inversión con restitución recíproca de las prestaciones. Por ello, se recomienda a los inversores afectados que soliciten cuanto antes la revisión de la documentación de adquisición y asesoramiento, así como una evaluación individual de las posibles reclamaciones y de su prescripción. ## Valoración desde la perspectiva del Derecho del mercado de capitales para inversores La suspensión de los reembolsos afecta, entre otras cuestiones, a las solicitudes de reembolso, los plazos, los precios de las participaciones, las condiciones del fondo y su evolución durante el período de suspensión. Las consecuencias jurídicas deben evaluarse atendiendo a la participación concreta y a la documentación subyacente. MTR Legal Rechtsanwälte asesora a empresas, inversores y particulares con patrimonios elevados en estas cuestiones; puede encontrarse más información en [asesoramiento jurídico en Derecho del mercado de capitales](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/kapitalmarktrecht/).