# Entgeltlicher Nießbrauchsverzicht wird steuerbar > Der BFH ändert seine Rechtsprechung: Entgelte für den Verzicht auf Nießbrauch an vermieteten Privatimmobilien können steuerbare Entschädigungen sein. Quelle: https://www.mtrlegal.com/entgeltlicher-niessbrauchsverzicht-wird-steuerbar/ · Sprache: de · Stand: 2026-10-26 --- ## Entgeltlicher Nießbrauchsverzicht wird steuerbar Der Bundesfinanzhof hat seine bisherige Beurteilung entgeltlicher Nießbrauchsablösungen bei vermieteten Grundstücken geändert ([BFH, Entscheidung vom 10. Oktober 2025](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/pdf/STRE202520349?type=1646225765) – IX R 4/24). Danach kann die Zahlung für den Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einem Grundstück des Privatvermögens als Entschädigung nach [§ 24 Nr. 1 Buchst. a](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__24.html) in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar sein. Die Entscheidung wurde am 4. Dezember 2025 zur Veröffentlichung freigegeben. Das Bundesministerium der Finanzen hat die geänderte Rechtsprechung mit Schreiben vom 21. Oktober 2026 aufgegriffen. ## Nießbrauch bei vermieteten Immobilien [Nießbrauchsrechte an Immobilien](https://www.mtrlegal.com/wiki/niessbrauch/) des Privatvermögens werden häufig im Rahmen der Vermögens- und Nachfolgeplanung eingesetzt. Ist der Nießbraucher zur Nutzung des Grundstücks berechtigt und vermietet er dieses, erzielt er regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Entgelte, die für den Verzicht auf ein solches Nießbrauchsrecht gezahlt wurden, galten bislang regelmäßig nicht als einkommensteuerpflichtige Entschädigung. Von dieser bisherigen Beurteilung ist der BFH nun ausdrücklich abgewichen. ### Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung Der BFH gibt mit der Entscheidung IX R 4/24 seine bisherige Linie auf. Nach dem Leitsatz weicht er ausdrücklich von seiner Entscheidung vom 25. November 1992 – X R 34/89 ab. Die neue Beurteilung beruht darauf, dass der Nießbraucher durch den entgeltlichen Verzicht eine Rechtsposition aufgibt, die ihm zuvor die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ermöglicht hat. Das dafür gezahlte Entgelt kann daher eine steuerbare Entschädigung für entgehende Einnahmen darstellen. ## Voraussetzungen der steuerbaren Entschädigung Die Einordnung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG setzt voraus, dass das betroffene Grundstück zum Privatvermögen gehört. Zudem muss der Nießbraucher das Grundstück im Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermieten und hieraus Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielen. Für die steuerliche Einordnung sind damit insbesondere folgende Umstände maßgeblich: - Das Nießbrauchsrecht muss sich auf ein Grundstück des Privatvermögens beziehen. - Der Nießbraucher muss das Grundstück beim Abschluss der Verzichtsvereinbarung tatsächlich vermieten. - Aus der Vermietung müssen zu diesem Zeitpunkt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. - Für die Aufgabe des Nießbrauchsrechts muss ein Entgelt geleistet werden. Die Entscheidung betrifft damit nicht ohne Weiteres jeden entgeltlichen Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht. Ausschlaggebend ist die Verbindung zwischen dem aufgegebenen Recht und der bisherigen Erzielung von Vermietungseinkünften. ### Kein Druck zum Abschluss der Vereinbarung erforderlich Der BFH hat außerdem seine bisherige Auffassung zu den Umständen des Vertragsschlusses geändert. Ein rechtlicher, wirtschaftlicher oder tatsächlicher Druck auf den Nießbraucher ist für die Anwendung von § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG nicht erforderlich. Damit kann eine steuerbare Entschädigung auch dann vorliegen, wenn der Nießbraucher die entgeltliche Verzichtsvereinbarung ohne eine entsprechende Zwangslage abschließt. Das zuvor in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis berücksichtigte Druckerfordernis ist nach der neuen Beurteilung keine Voraussetzung mehr. ## BMF übernimmt die geänderte BFH-Linie Das Bundesministerium der Finanzen bestätigt im Schreiben vom 21. Oktober 2026 die Anwendung der BFH-Entscheidung. Das amtliche Dokument trägt den Titel „Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch bei einem vermieteten Grundstück als steuerbare Entschädigung“. Zugleich enthält das Schreiben eine zeitliche Übergangsregelung. Diese ist das Ergebnis der Abstimmung mit den obersten Finanzbehörden der Länder. ### Übergangsregelung für vertragliche Ablösungen Die bisherige Verwaltungsauffassung bleibt auf vertraglich vereinbarte Nießbrauchsablösungen anwendbar, die bis zum Ablauf des Tages erfolgen, an dem die BFH-Entscheidung im Bundessteuerblatt veröffentlicht wird. Erst ab dem darauffolgenden Tag soll die geänderte Beurteilung gelten. Für die zeitliche Abgrenzung kommt es somit auf die Veröffentlichung der Entscheidung im Bundessteuerblatt an. Das Datum des BFH-Urteils, dessen Freigabe zur Veröffentlichung und das Datum des BMF-Schreibens bestimmen den maßgeblichen Übergangsstichtag nicht. ## Bedeutung für bestehende Nießbrauchsverhältnisse Die neue Rechtsprechung verändert die einkommensteuerliche Behandlung entgeltlicher Verzichtsvereinbarungen bei vermieteten Grundstücken des Privatvermögens. Besondere Bedeutung hat dabei die Frage, ob die Ablösung noch unter die Übergangsregelung fällt oder bereits nach den neuen Grundsätzen zu beurteilen ist. Auch die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Zeitpunkt des Verzichts bleibt entscheidend. Nur wenn der Nießbraucher zu diesem Zeitpunkt aus der Vermietung Einkünfte erzielt, greift die vom BFH vorgenommene Einordnung als steuerbare Entschädigung unter den genannten Voraussetzungen ein. MTR Legal Rechtsanwälte begleitet Unternehmen, Investoren und vermögende Privatpersonen bei steuerrechtlichen Fragen zu Immobilien, Vermögensübertragungen und Nießbrauchsgestaltungen. Weitere Informationen finden sich unter [Rechtsberatung im Steuerrecht](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/steuerrecht/).