# صندوق عقاري مفتوح: تقييم خاطئ لمؤشر المخاطر

> حكم محكمة نورمبرغ-فورت بتاريخ 21 فبراير 2025: مؤشر المخاطر لصندوق عقاري مفتوح قُدّر بأقل من الواقع، ما يفتح الباب أمام مطالب تعويض للمستثمرين.

Source: https://www.mtrlegal.com/ar/sandouq-aqari-maftouh-taqyim-khati-limuashir-almakhatir/ · Language: ar · Updated: 2025-06-06

---

## محكمة نورمبرغ-فورت تعطي الاستئناف لمركز المستهلك في بادن-فورتمبيرغ

خسر المستثمرون في صندوق عقاري مفتوح ألماني متخصص في العقارات السكنية في صيف عام 2024 الكثير من المال عندما انخفضت قيمة الصندوق العقاري المفتوح بنسبة 17 في المئة. الآن يعطي حكم محكمة نورمبرغ-فورت المؤرخ في 21 فبراير 2025 الأمل للمستثمرين. المحكمة أقرت أن المخاطر في هذا الصندوق قد تم تقديرها بأقل من الواقع وتعرض المستثمرون للخداع بخصوص مخاطرهم الحقيقية (Az.: 4 HK O 5879/24).

بالنسبة للمستهلكين، فإن احتمال خسارة الأموال المستثمرة هو معيار جوهري لاتخاذ قرار الاستثمار. في هذا الصندوق العقاري المفتوح، تم الإشارة إلى مؤشر المخاطر في ورقة المعلومات الأساسية على أنه 2، وبعد تقييم المخاطر تم الإشارة إليه على أنه 3 على مقياس من سبع درجات. وهذا يعني أن المخاطر قُدرت بأنها "منخفضة" أو "متوسطة منخفضة". لذلك يمكن للمستثمرين أن يعتبروا أن استثماراتهم آمنة، حسب ما ذكرته MTR Legal Rechtsanwälte، التي تتمتع بخبرة طويلة في قانون أسواق المال وتدعم المستثمرين باستمرار في الحفاظ على مصالحهم.

## خُدع المستثمرون بشأن المخاطر

تم إطلاق هذا الصندوق العقاري المفتوح في عام 2017 ويدار بواسطة بيت الاستثمار التابع للبنوك الشعبية وبنوك Raiffeisen، وشركة عقارية ألمانية شريكة (مجموعة عقارية مركزية). جاء الصدمة للمستثمرين في نهاية يونيو 2024. بعد تقييم خاص، كان من الضروري خفض قيمة العقارات في الصندوق بنسبة تصل إلى 17 في المئة. خسر المستثمرون من خلال هذا التخفيض حوالي 860 مليون يورو.

لا يمكن للمرء أن يتوقع بشكل أساسي مثل هذه الخسارة عند أن يكون مؤشر المخاطر 2. هذا ما رأته أيضًا مركز المستهلك في بادن-فورتمبيرغ. تم تحديد مؤشر المخاطر بأنه 2 أو 3 بعد التخفيض وكان ذلك منخفض جدًا، وبتالي، تعرض المستهلك للخداع بشأن مخاطرهم المالية الحقيقية. عندما يكون مؤشر المخاطر 2، يجب أن تُحسب قيمة العقارات في الصندوق مرة على الأقل شهريًا. لكن هذا لم يحدث في هذا الصندوق إلا كل ثلاثة أشهر. ولذلك، يجب تحديد مؤشر المخاطر برقم 6، حسب ما أوضحت مركز المستهلك. طالبت بأن لا يتم إعلان الصندوق بعد الآن باستخدام مؤشر المخاطر 2 أو 3.

## نجاح الدعوى

نجحت الدعوى التي قدمها مركز المستهلك بادن-فورتمبيرغ. حسمت محكمة نورمبرغ-فورت أنه لا يحق لشركة إدارة الصندوق العقارية أن تقيم هذا الصندوق العقاري المفتوح بفئة المخاطر المنخفضة أو المتوسطة المنخفضة 2 أو 3. وأن هذه التقييمات لا تتوافق مع المتطلبات القانونية.

من خلال فئة المخاطر على مقياس من 1 إلى 7، يجب أن يتم إبلاغ المستهلك بشكل شفاف حول المخاطر المرتبطة بالمشاركة في الاستثمار، حيث يرمز 1 إلى أقل المخاطر و7 إلى أعلى المخاطر.

بالنسبة للاستثمارات في صندوق عقاري مفتوح للمستثمرين الصغار مثل هذا الصندوق، يجب أن يكون مؤشر المخاطر 6 عندما لا تُقيّم الأسعار شهريًا أو لا يتم تحديد معيار ملائم. وهذه الحالة لا تنطبق على هذا الصندوق، كما ذكرت محكمة نورمبرغ-فورت.

## فئة المخاطر للمستثمرين معيار حاسم

تم تحديد أن مؤشر المخاطر يجب أن يعبّر عن احتمال ومقدار خسارة المستثمرين لأموالهم المستثمرة. هذه المعلومات أساسية لاتخاذ قرار الاستثمار من قبل المستهلك. وأضافت المحكمة أن حساب أسعار الاسترداد اليومية في البورصة لا يكفي لهذا الغرض.

تعتبر تصنيف فئة المخاطر المعيار الحاسم للمستهلك لكي يتمكن من تقييم مخاطره بشكل موثوق. إذا تم الإشارة إلى فئة المخاطر بمستوى منخفض للغاية، فإن المستهلك يتعرض للخداع بشأن مخاطرهم. وهذا يشكل مخالفة لقانون المنافسة غير العادلة (UWG)، أوضحت محكمة نورمبرغ-فورت. لذلك لا يجوز لشركة إدارة الصندوق العقارية أن تعلن بعد الآن عن هذا الصندوق بفئة مخاطر منخفضة للغاية، كما قضت المحكمة. الحكم لم يصبح نهائيًا حتى الآن ويمكن للشركة المدعى عليها الاستئناف.

## مطالب التعويض من قبل المستثمرين

مع ذلك، فإن الحكم يمثل دعماً لمطالب التعويض من قبل المستثمرين. لأنهم كانوا يجب أن يتم إبلاغهم بشكل شامل حول المخاطر الموجودة كجزء من إرشادات استثمار ملائمة. بالإضافة إلى ذلك، لا ينبغي للمستثمرين المهتمين بالأمان أن يوصى لهم باستثمارات برأس مال محفوفة بالمخاطر. إذا لم يتم الوفاء بواجبات الإبلاغ والإعلام، فقد تنشأ لمستثمري هذا الصندوق العقاري المفتوح دعاوى تعويض.

MTR Legal Rechtsanwälte تقدم المشورة للمستثمرين في [الصندوق العقاري](https://www.mtrlegal.com/rechtsberatung/kapitalmarktrecht/immobilienfonds/) المفتوح المعني.

يرجى [الاتصال](https://www.mtrlegal.com/kontakt/) بنا!